Информационно-аналитический журнал о землеустройстве, геодезии, картографии и навигации «Земельный Вестник Московской области»
Формирование системы кадастровой оценки недвижимости
Целью формирования системы кадастровой оценки недвижимости должно стать, на взгляд начальника Центра классификации земель и оценки недвижимости ФГУП «Госземкадастрсъемка» - ВИСХАГИ Сергея Носова, обеспечение, с одной стороны, достаточно обоснованных и точных результатов, соответствующих важности и ответственности решаемой государственной задачи, а с другой стороны - «открытость» системы, ее упрощение, повышение ее доступности для понимания и проверки.
(Окончание. Начало в №5 за 2010 год)
Андрей Осипов
Зарубежный опыт свидетельствует о возможности и эффективности применения в переходный период становления рынка недвижимости в целях решения государственных задач массовой оценки «полунормативных» методов. Их сутью является обоснованное использование данных с более развитых рынков [1].

Использование такого «макроподхода» позволит избежать ситуации «выдумывания» местной рыночной информации в условиях отсутствия рынка как такового (невыполнение критериев установления рыночной стоимости [2] на территории).

Следует отметить, что частично нормативный подход используется и в рамках действующих российских методик кадастровой оценки земель. Причем нормативно здесь задаются не только отдельные параметры расчетов, как, например, срок капитализации [3], но и сами показатели стоимости [4].

Наиболее обоснованным и перспективным, особенно в переходный период становления системы массовой оценки недвижимости, представляется подход к оценке кадастровой стоимости ОКС на основе затрат.

В связи с этим особый интерес представляют имеющиеся наработки в области технического учета и технической инвентаризации, в рамках которых на протяжении многих лет с использованием единой нормативной базы в массовом порядке в масштабах всей страны осуществляется процесс установления характеристик ОКС, определяется их инвентаризационная стоимость.

Также очевидна и возможность использования этих материалов. Ведь нормативная и техническая база оценки инвентаризационной стоимости, сборники УПВС, методики оценки физического износа, являясь уникальными по масштабу наработками, широко применяются и в рамках оценки рыночной стоимости.

В качестве основных элементов модернизации базового порядка определения инвентаризационной стоимости как основы оценки кадастровой стоимости ОКС на основе затрат, можно указать:
  • расширение справочной базы о затратах на строительство;

  • единство индексной базы (однородность показателей и единство системы индексов).
Таким образом, новая технология оценки кадастровой стоимости (единого объекта недвижимости, прав на земельный участок и ОКС), нацеленная на перспективу непосредственного использования рыночных данных о ценах сделок, основанная на принципах теории оценки, не отвергает и накопленного десятилетиями опыта массовой, в т. ч. инвентаризационной, оценки объектов недвижимости или их частей.

Предлагаемая новая система кадастровой оценки объединяет в себе:
  • технологию проведения оценки, базирующуюся на надежных, очевидных, легко проверяемых, обеспечивающих повторяемость результатов методах оценки;

  • источники достоверных рыночных данных и принципы их формирования - комплекс нормативных показателей, компенсирующих недостаточную развитость рынка.
Целью формируемой системы кадастровой оценки недвижимости должно стать обеспечение, с одной стороны, достаточно обоснованных и точных результатов, соответствующих важности и ответственности решаемой государственной задачи, а с другой - достижение «открытости» системы, ее упрощение, повышение ее доступности для понимания и проверки. Одновременно с этим решается проблема существенного удешевления работ в рамках заданного уровня качества.

Структурное решение задачи массовой оценки в масштабах страны более свойственно, на наш взгляд, и вполне под силу централизованно координируемому государственному органу.

По этой причине использование нормативного элемента в кадастровой оценке в современных российских условиях является более чем уместным. Нельзя забывать, что при расчете суммы налога на недвижимость по формуле:

Сумма налога = База налога × Ставка налога

заведомые огрубления в модели, а также использование нормативных показателей могут быть сглажены налоговыми ставками.

Эти ставки должны быть одинаковыми на всей территории Российской Федерации, а их величина иметь экономическое обоснование. Анализ последствий налогообложения недвижимости на основе ее кадастровой стоимости должен стать обязательной составной частью отчета об оценке.
Сергей Носов, профессор, начальник Центра классификации земель и оценки недвижимости ФГУП «Госземкадастрсъемка» - ВИСХАГИ
Федор Беликеев, заместитель главного инженера ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ»
Александр Пыхтин, советник ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ»
Алексей Филимошин, аспирант кафедры управления проектами и программами РЭУ им. Г.В. Плеханова

1. Крафт Х., Фелькер Ю., Шиффнер Х., Волков В. Оценка недвижимости. Российская Федерация. Берлин: Издательство TRACO Verlagsgesellshaft mbH Berlin, 1997.
2. Пункт 6 Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 года № 255.
3. Пункт 2.1.5 Методических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения, утвержденных приказом Минэкономразвития РФ от 4 июля 2005 года № 145.
4. Пункт 2.5 Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Минэкономразвития РФ от 15 февраля 2007 года № 39.
Портал государственных услуг Филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Московской области Колледж Геодезии и Картографии МИИГАиК Московская областная Дума Министерство имущественных отношений Московской области
услуги Росреестра