Формирование системы кадастровой оценки недвижимости

Целью формирования системы кадастровой оценки недвижимости должно стать, на взгляд начальника Центра классификации земель и оценки недвижимости ФГУП «Госземкадастрсъемка» - ВИСХАГИ Сергея Носова, обеспечение, с одной стороны, достаточно обоснованных и точных результатов, соответствующих важности и ответственности решаемой государственной задачи, а с другой стороны - «открытость» системы, ее упрощение, повышение ее доступности для понимания и проверки.

Зарубежный опыт свидетельствует о возможности и эффективности применения в переходный период становления рынка недвижимости в целях решения государственных задач массовой оценки «полунормативных» методов. Их сутью является обоснованное использование данных с более развитых рынков [1].

Использование такого «макроподхода» позволит избежать ситуации «выдумывания» местной рыночной информации в условиях отсутствия рынка как такового (невыполнение критериев установления рыночной стоимости [2] на территории).

Следует отметить, что частично нормативный подход используется и в рамках действующих российских методик кадастровой оценки земель. Причем нормативно здесь задаются не только отдельные параметры расчетов, как, например, срок капитализации [3], но и сами показатели стоимости [4].

Наиболее обоснованным и перспективным, особенно в переходный период становления системы массовой оценки недвижимости, представляется подход к оценке кадастровой стоимости ОКС на основе затрат.

В связи с этим особый интерес представляют имеющиеся наработки в области технического учета и технической инвентаризации, в рамках которых на протяжении многих лет с использованием единой нормативной базы в массовом порядке в масштабах всей страны осуществляется процесс установления характеристик ОКС, определяется их инвентаризационная стоимость.

Также очевидна и возможность использования этих материалов. Ведь нормативная и техническая база оценки инвентаризационной стоимости, сборники УПВС, методики оценки физического износа, являясь уникальными по масштабу наработками, широко применяются и в рамках оценки рыночной стоимости.

В качестве основных элементов модернизации базового порядка определения инвентаризационной стоимости как основы оценки кадастровой стоимости ОКС на основе затрат, можно указать:

• расширение справочной базы о затратах на строительство;


• единство индексной базы (однородность показателей и единство системы индексов).

Таким образом, новая технология оценки кадастровой стоимости (единого объекта недвижимости, прав на земельный участок и ОКС), нацеленная на перспективу непосредственного использования рыночных данных о ценах сделок, основанная на принципах теории оценки, не отвергает и накопленного десятилетиями опыта массовой, в т. ч. инвентаризационной, оценки объектов недвижимости или их частей.

Предлагаемая новая система кадастровой оценки объединяет в себе:

• технологию проведения оценки, базирующуюся на надежных, очевидных, легко проверяемых, обеспечивающих повторяемость результатов методах оценки;


• источники достоверных рыночных данных и принципы их формирования - комплекс нормативных показателей, компенсирующих недостаточную развитость рынка.

Целью формируемой системы кадастровой оценки недвижимости должно стать обеспечение, с одной стороны, достаточно обоснованных и точных результатов, соответствующих важности и ответственности решаемой государственной задачи, а с другой - достижение «открытости» системы, ее упрощение, повышение ее доступности для понимания и проверки. Одновременно с этим решается проблема существенного удешевления работ в рамках заданного уровня качества.

Структурное решение задачи массовой оценки в масштабах страны более свойственно, на наш взгляд, и вполне под силу централизованно координируемому государственному органу.

По этой причине использование нормативного элемента в кадастровой оценке в современных российских условиях является более чем уместным. Нельзя забывать, что при расчете суммы налога на недвижимость по формуле:

Сумма налога = База налога × Ставка налога

заведомые огрубления в модели, а также использование нормативных показателей могут быть сглажены налоговыми ставками.

Эти ставки должны быть одинаковыми на всей территории Российской Федерации, а их величина иметь экономическое обоснование. Анализ последствий налогообложения недвижимости на основе ее кадастровой стоимости должен стать обязательной составной частью отчета об оценке.

1. Крафт Х., Фелькер Ю., Шиффнер Х., Волков В. Оценка недвижимости. Российская Федерация. Берлин: Издательство TRACO Verlagsgesellshaft mbH Berlin, 1997.
2. Пункт 6 Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 года № 255.
3. Пункт 2.1.5 Методических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения, утвержденных приказом Минэкономразвития РФ от 4 июля 2005 года № 145.
4. Пункт 2.5 Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Минэкономразвития РФ от 15 февраля 2007 года № 39.