Специфика британского земельного кадастра

Своеобразие права собственности на землю в Великобритании обусловлено тем, что до сих пор вся земля признается собственностью королевы, а отдельные лица рассматриваются как держатели земли. При этом право владения землей частными лицами ничем не отличается по своему содержанию от права собственности

Система права Соединенного Королевства Великобритании и Северной Ирландии издавна выделяется среди европейских стран. Вероятно, это послужило причиной специфичности системы земельного учета Великобритании. Согласно привычному для нас аспекту, в стране не существует земельного кадастра как такового. Фактически он содержит только картографическую информацию о границах участков земли и составе недвижимости.

В целом в Великобритании существует три вида прав собственности на землю и недвижимость:

• Безусловное бессрочное владение на правах собственника. При покупке недвижимости передаются в полную собственность не только здание, но и земля, на которой оно находится. Как правило, на продажу в полную бессрочную собственность предлагаются частные домовладения, виллы или поместья.
  
  
• Владение на правах аренды. Под такими условиями могут предоставляться как квартиры, так и дома, участки земли или целые деревни. В этом случае только здание, но не земля, является предметом продажи. Владелец земли (собственник) передает новому владельцу недвижимости права аренды на землю на определенное количество лет – от 1 года до 999 лет, который, в свою очередь, уплачивает ежегодный налог на землю формальному собственнику земли.
  
  
• Коллективное владение и управление недвижимостью. Многие квартиры предлагаются на продажу вместе с долей в собственности на здание. Владельцы квартир на правах аренды, проживающие в одном здании, имеют право осуществить коллективный выкуп прав собственности на здание и принять на себя управление домом.

Обычно собственник при сдаче в аренду жилой недвижимости не только взимает с арендатора плату за аренду земли, но и компенсирует за его счет расходы по содержанию здания, службы безопасности, сада, бассейна, спортзала, лифтов, уборке и так далее.

Стоимость обслуживания варьируется в зависимости от типа и класса недвижимости и зависит от набора предоставляемых услуг. Сумма аренды земли в год является фиксированной и зависит от площади занимаемой недвижимости и месторасположения земельного участка. К примеру, в Лондоне плата за аренду земли в среднем составляет 250 фунтов стерлингов – за квартиру с одной спальней, 300 фунтов стерлингов – за квартиру с двумя спальнями и 350 фунтов стерлингов – за квартиру с тремя спальнями.

Своеобразие права собственности на землю в Великобритании обусловлено тем, что до сих пор вся земля признается собственностью королевы, а отдельные лица рассматриваются как держатели земли. Однако практически право владения землей частными лицами ничем не отличается по своему содержанию от права собственности: оно является бессрочным и устанавливает возможность пользоваться участком и отчуждать его без какого-либо разрешения.

В случае если та или иная недвижимость используется в коммерческих целях, объектом налогообложения становится условная единица земли (это единица налогообложения коммерческих и промышленных доходов, размер которой зависит от величины национальной ренты). При этом данный налог уплачивает лицо, которое реально использует собственность, а не то, которое ею владеет.

Основой системы управления земельными ресурсами в стране является Земельный реестр ее Величества (Her Majesty's Land Register). Реестр был основан в 1862 году и распространяет свою юрисдикцию на территорию Англии и Уэльса. Первичная регистрация собственности осуществляется при проведении сделок, поэтому ряд объектов собственности, которая никогда не продавалась, вообще может быть не зарегистрирован.

По существу, Земельный реестр в Великобритании формируется на основе сведений:

• национального картографического агентства «The Ordnance Survey » («Артиллерийская съемка»), решающего вопросы создания плановой основы кадастрового учета земель;
  
  
• Службы земельной регистрации, ведущей реестр прав и правообладателей земли и недвижимости;
  
  
• Национального бюро оценки, выполняющего систематическую государственную оценку земель в целях налогообложения.

Земельный реестр подчинен Министерству по делам бизнеса, инноваций и профессионального образования (Department for Business, Innovation and Skills – BIS). Региональные офисы Земельного реестра действуют самостоятельно и юридически подчинены главному регистратору и не зависят от местных администраций. Согласно отчету за 2011 и 2012 финансовые годы, персонал Земельного реестра насчитывает 4724 сотрудника, из которых 60 % составляют женщины.

Главная функция Земельного реестра – обеспечение надежной процедуры подтверждения прав собственности и в меньшей мере – фискальная функция. Стоит также отметить, что больше трети земель Великобритании (8 миллионов из 24 миллионов гектаров земли) принадлежит группе из около 1200 аристократов и их родственников.

Тем не менее в настоящее время происходит активная демонополизация земель, поскольку она становится все более привлекательным активом для широкого круга инвесторов, не связанных с традиционным землепользованием.