Поможет ли Новая Москва решить старые проблемы

Как изменение границ между Москвой и областью отразится на рынке загородной недвижимости, размышляет генеральный директор компании «Гео Девелопмент» Максим Лещёв

Москва начала развиваться кольцевым образом еще испокон веков. Бульварное кольцо, Садовое, Третье, МКАД, ЦКАД и т. д. Понятно, что, если бы сегодня Москва выглядела так же, как триста лет назад, мы все не смогли бы в ней уместиться. Решение о создании Новой Москвы именно в предложенных границах было принято довольно спонтанно, проект ее территории сформировался всего лишь за два месяца. Первый вариант этого решения заключался в пропорциональном расширении Москвы во все стороны. И это казалось вполне логичным. Однако, когда задумались и начали анализировать, оказалось, что ни Егорьевское, ни Ярославское, ни даже Волоколамское с Ленинградским шоссе не позволяют обеспечить ту транспортную доступность, которая необходима для того, чтобы жители каждый день с удовольствием и комфортом добирались до центра Москвы. Согласно статистике 80 процентов обитателей «заМКАДовых» территорий ежедневно стремятся попасть в Москву на работу и вечером возвращаются назад. И если в Нью-Йорке 20 процентов территории - это дороги, то у нас в Москве этот показатель сейчас составляет 8 процентов. Естественно, мы и так стоим в пробках, а если так будет продолжаться и дальше, то ничего хорошего из этого не получится.

Территория Новой Москвы расположена таким образом, что к ней параллельно подходят шесть трасс: можно начать с Кутузовского проспекта, после того как кончается Минское шоссе; далее мы видим Боровское шоссе и Мичуринский проспект, Киевское шоссе и проспект Вернадского, Калужское шоссе и Профсоюзную улицу, Симферопольское шоссе, Севастопольский проспект. Это шесть въездных трасс, которые действительно могут принять на себя автопоток со стороны Новой Москвы. Еще одним немаловажным обстоятельством является то, что, в отличие от территории остальной Москвы, застроенной весьма хаотично, Юго-Запад спроектирован градостроительным методом, активно используемым в Соединенных Штатах, когда дороги имеют перпендикулярно-параллельное расположение, обеспечивающее транспортную доступность. Этот принцип и будет положен в основу развития Новой Москвы.

На новых территориях предполагается возвести 60 миллионов квадратных метров жилья и 45 миллионов квадратных метров нежилых помещений, и это действительно существенно повлияет на рынок загородного домостроения. Если принять во внимание и южную часть Московской области, то получим еще примерно 25 миллионов квадратных метров жилья. Именно въездные трассы позволяют и в будущем будут позволять нашим жителям ежедневно попадать в Москву, несмотря на все существующие осложнения.

Кроме того, стоит напомнить, каким образом формировались такие микрорайоны, как Люблино, Марьино и другие: изначально они представляли собой Богом забытые места, но впоследствии развивались, достраивались и постепенно превратились в современные микрорайоны.

Еще Владимир Ресин говорил, что 60 миллионов граждан России хотят жить в Москве, и я больше чем уверен, что в перспективе двадцати пяти лет Новая Москва в состоянии удовлетворить этот спрос.

С появлением Новой Москвы все участники земельного рынка вынуждены скорректировать свои планы. Так, например, стоимость земельных участков на новых территориях подскочила с 8-12 тысяч долларов за сотку до 18 тысяч.

Первая эйфория землевладельцев по этому поводу довольно быстро закончилась, после того как никто из девелоперов не смог добиться разрешения на строительство, узаконить проект планировки или получить некоторые разрешительные документы. В результате коммерческая активность на землях Новой Москвы снизилась. У нашей компании там нет ни продаж, ни покупок, и первый вопрос, который задают потенциальные покупатели: не является ли тот или иной земельный участок территорией Новой Москвы?

По приблизительным оценкам, продажи ожидают около 7 тысяч гектаров московской земли.

На сегодняшний день общее количество выставленных на продажу земельных участков, имеющих площадь более 1 гектара, превышает 15 тысяч. Наша компания продает около 100 тысяч гектаров, в то время как раньше эта цифра составляла 40 тысяч гектаров, то есть объем предложения был в 2,5 раза меньше.

Земельный рынок Новой Москвы оценивается нами в 50 миллиардов долларов. Эти данные включают в себя земли 1100 поселков, из числа которых земли предлагаются без подряда в 500-600 поселках.

В настоящее время рынок загородной недвижимости насыщен предложениями земли без подряда, негативно влияющими на баланс спроса и предложения, и мы также понимаем, что лучшие времена в этом сегменте рынка прошли. Когда в 2009 году начался кризис, нам стало понятно, что в ближайшие два-три года будет актуальной продажа земельных участков именно без подряда. Что мы и начали рекомендовать своим партнерам, и этот рынок начал оживать. Сегодня всем ясно, что темпы продаж земельных участков без подряда упали по сравнению с показателями 2009-2010 годов. И в дальнейшем на этом рынке мы не видим перспектив.

В данном сегменте имеет место крайне высокая конкуренция среди продавцов. И причина, видимо, заключается в том, что большинство владельцев, не имея возможности продать землю оптом, как им хотелось бы, вынуждены продавать ее без подряда частями.

Поскольку большинство покупателей недвижимости теперь ориентируются в первую очередь на тот земельный участок, который соответствует их требованиям, то ключевым становится выражение о важности трех правил: место, место и еще раз место. Разумеется, кроме местоположения земельного участка ключевое значение для покупателей имеет и его стоимость.

Отмечается устойчивый спрос на земли под многоквартирное строительство и под промышленное производство. Существует также спрос на земли под малоэтажную жилую застройку. Кстати, по всем признакам Новая Москва будет преимущественно малоэтажной.

Мое мнение таково: внутри территорий Новой Москвы в ближайшие 2 года земельного рынка, и, в частности, рынка загородного домостроения, наверное, не будет. Реализуются лишь случайные проекты у компаний, которым каким-то образом удалось добиться разрешения на строительство, или же отдельные проекты, которые были согласованы ранее и только сейчас выходят на рынок.

В будущем можно будет сказать, что благодаря присутствию на рынке такого проекта, как Новая Москва, прилегающие территории начнут восприниматься по-другому. Земельные участки, расположенные, например, во Внуково или на Минском шоссе в будущем прекратят носить названия типа «земельный участок в 15 км от МКАД». Скорее всего, они будут называться «земельный участок в таком-то месте». Думаю, что в ближайшей перспективе на территории Новой Москвы активность рынка недвижимости будет очень вялой. Качественные изменения условий его функционирования окажутся возможными только спустя несколько лет, после того как Новая Москва определит свои границы и узаконит этот проект. Не исключено, что земельные участки там будут продаваться не как земля, а как инвестиционные проекты, предполагающие строительство конкретных объектов недвижимости.

Масштабная инвентаризация

Московские власти намерены провести полную инвентаризацию земельных участков на территориях, которые с 1 июля 2012 стали новой частью города Москвы.

«В настоящее время основной задачей мы видим проведение полной инвентаризации того, что было присоединено к городу: выявление свободных земельных участков, их целевое назначение», - сообщил глава департамента земельных ресурсов Москвы Владимир Ефимов.

По его словам, в дальнейшем вместе со стройкомплексом Москвы будет прорабатываться вопрос наболее эффективного использования новых земель. Глава департамента добавил, что оформленные земельно-правовые отношения на присоединенных к Москве территориях не могут быть прекращены. «Все то, что оформлено в собственность, оно так и останется. Других вариантов нет и быть не может. Правообладатели могут быть уверены, спокойны в том, что ничего для них не изменится», - сказал Владимир Ефимов.

Он пояснил, что в существующих договорах аренды земельных участков в тех случаях, когда арендатором выступает либо Московская область, либо муниципальный район, будет заменена сторона договора. Кроме того, по информации главы департамента, участки, находящиеся в собственности 21 муниципального образования на присоединенных к Москве территориях, не изменят своего статуса и по-прежнему будут в правообладании этих территориальных единиц.

ИА «Интерфакс»