Изъять земельный участок. Цена вопроса

О совершенствовании порядка изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд рассуждает директор Центра управления проектами развития территорий РЭУ им. Г. В. Плеханова Сергей Носов

Проблема совершенствования порядка изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд приобретает особую остроту для Московской области в связи с расширением строительства транспортных автомагистралей, занятием земель под точечные объекты, существенным увеличением территории города Москвы. Московская агломерация переживает невиданный урбанистический бум за всю историю своего формирования и развития. В связи со значительным расширением границ столицы на экологию, агроландшафт региона многократно возрастает антропогенная нагрузка.

В ближайшие годы на присоединенной к городу площади, равной 1,5 площади «старой» Москвы развернется массовое строительство. Уже намечается размещение строительных площадок для парламентского и правительственного центров, зданий министерств и ведомств, муниципальных объектов, т. е. для государственных и муниципальных нужд. При этом будут затронуты интересы существующих землепользователей, в связи с чем законодательное урегулирование этого процесса исключительно актуально.

Под государственными нуждами в данном вопросе понимаются обеспечиваемые за счет средств федерального бюджета или бюджетов субъектов Российской Федерации и внебюджетных источников финансирования потребности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, государственных заказчиков в земельных участках, необходимых для осуществления их функций и полномочий (в том числе для реализации федеральных и региональных целевых программ), для исполнения международных обязательств Российской Федерации.

Под муниципальными нуждами в рассматриваемом аспекте понимаются обеспечиваемые за счет средств местных бюджетов и внебюджетных источников финансирования потребности муниципальных образований, муниципальных заказчиков, включая муниципальные бюджетные учреждения, в земельных участках для решения вопросов местного значения и осуществления отдельных государственных полномочий, переданных органам местного самоуправления федеральными законами и (или) законами субъектов Российской Федерации.

Земельный участок может быть изъят для государственных или муниципальных нужд путем его выкупа у собственника или путем прекращения права постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, расторжения договора аренды или договора безвозмездного срочного пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности.

Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимают федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления, определенные в соответствии с земельным законодательством.

Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд является основанием для прекращения иных прав на данный земельный участок.

Из нормативно-правовых документов в области изъятия земельных участков на сегодняшний день действуют Правила возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 7 мая 2003 года № 262.

В соответствии с Правилами размер убытков, причиненных собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков изъятием для государственных или муниципальных нужд или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, определяется по соглашению сторон и рассчитывается в соответствии с методическими рекомендациями, утверждаемыми Федеральной службой земельного кадастра России по согласованию с Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации и Министерством имущественных отношений Российской Федерации.

К сожалению, постановление Правительства в этой части не выполнено и методические рекомендации не разработаны.

На заседании Экспертного совета по земельным отношениям при Комитете Государственной Думы по земельным отношениям и строительству 24 апреля 2012 года экспертами были рассмотрены вопросы внесения необходимых изменений в законодательные акты Российской Федерации в целях совершенствования порядка изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Эта проблема остается недостаточно урегулированной на законодательном уровне. Она особенно остро проявила себя в связи с размещением и строительством олимпийских объектов в городе Сочи, а теперь возрастает с решением задач расширения города Москвы, строительством автомобильных магистралей и размещением других объектов государственной и муниципальной принадлежности.

Подготовленный законопроект предполагает, что изъятие зданий, сооружений и другого недвижимого имущества для государственных и муниципальных нужд осуществляется в связи и одновременно с изъятием земельного участка, на котором расположено такое недвижимое имущество. Устанавливаются жесткие сроки письменного уведомления собственника недвижимости об изъятии органом, принявшим решение об изъятии, в предусмотренном земельным законодательством порядке. Декларируется признание права муниципальной собственности на бесхозяйную недвижимость.

За земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его собственнику выплачивается выкупная цена. При определении выкупной цены в нее включается рыночная стоимость земельного участка, а также все убытки, причиненные собственнику, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, а также упущенная выгода.

Если правообладатель изымаемого земельного участка не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд, либо с ним не достигнуто соглашение соответственно об условиях выкупа земельного участка или об условиях возмещения убытков, допускается принудительный выкуп или принудительное прекращение права постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения таким земельным участком, а также расторжение договора аренды.

Принудительное изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд осуществляется по решению суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение трех лет со дня опубликования решения об изъятии земельного участка.

При расчете рыночной стоимости земельного участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, в нее включается стоимость всех неотделимых улучшений и принадлежностей данного земельного участка.

При этом не подлежат учету:

• улучшения земельного участка или иного недвижимого имущества, выходящие за пределы разрешенного использования земельного участка, в том числе осуществленные незаконно;
  
  
• улучшения и строительство новых объектов недвижимости, осуществленные после направления соглашения о выкупе недвижимого имущества или о возмещении убытков, связанных с изъятием земельного участка или иного недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, за исключением тех случаев, когда это требовалось для текущего содержания недвижимого имущества или для предотвращения или устранения непредвиденного вреда недвижимому имуществу;
  
  
• улучшения, противоречащие решению о резервировании земельных участков, если участок был зарезервирован;
  
  
• изменения рыночной стоимости недвижимого имущества под влиянием планируемого размещения объекта, явившегося причиной изъятия недвижимой вещи.

По итогам заседания Экспертного совета законопроект был поддержан в целом и одобрены его основные положения. Вместе с тем экспертами были предложены направления доработки документа, основные из которых сводятся к следующему:

• уточнить состав документов, необходимых для проведения процедуры изъятия земельного участка;
  
  
• определить исчерпывающий круг лиц, имеющих право обратиться с ходатайством об изъятии земельного участка;
  
  
• установить возможность изъятия части земельного участка;
  
  
• разработать порядок изъятия земельных участков, расположенных в охранных или санитарно-защитных зонах;
  
  
• уточнить положения об изъятии земельного участка для размещения линейных объектов, предусмотрев необходимость разработки в таком случае проекта планировки и проекта межевания территории.

И, наконец, наболее важное направление доработки законопроекта - это разработка положений о выкупной цене земельного участка. В развитие таких положений в дальнейшем должны быть разработаны методические рекомендации по определению убытков, включая упущенную выгоду. За основу при разработке документа, на наш взгляд, может быть взята технология расчета убытков, использовавшаяся в «Положении о порядке возмещения убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользователям, арендаторам и потерь сельскохозяйственного производства», утвержденном Постановлением Совета Министров Правительства Российской Федерации от 28 января 1993 года № 77 и действовавшем до 28 января 2003 года.

В результате будет сформирована экономико-правовая база практической реализации процедуры изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд и формирования новых землепользований в интересах развития экономики столичного региона и страны в целом.