Особенности кадастрового учета в Москве

В чем состоит особенность работы органа кадастрового учета в городе Москве в условиях ее расширения и о взаимодействии с кадастровыми инженерами рассказывает директор филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по г. Москве Виктория Григорьева

В связи с изменением границы между городом федерального значения Москвой и Московской областью со 2 июля 2012 года государственный кадастровый учет в отношении объектов, расположенных на присоединенных к Москве территориях, осуществляется филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по г. Москве (далее по тексту - Кадастровая палата) по Москве.

По земельным участкам, расположенным на присоединенных к Москве территориях, за период с июля по сентябрь 2012 года в Кадастровую палату по Москве поступило на рассмотрение:

• 4105 заявлений о государственном кадастровом учете (77 % от общего количества);
  
  
• 9790 запросов о предоставлении сведений ГКН (45 % от общего количества).

Внесены в БД АИС ГКН по Москве сведения более чем о 220 тысячах земельных участков, расположенных на присоединенных к Москве территориях, выгруженных из БД АИС ГКН по Московской области (на 1 июня 2012 года в БД АИС ГКН Московского городского кадастрового округа состояло на учете 95 142 земельных участка).

Более чем у 111 тысяч объектов была изменена информация о категории земель на «земли населенных пунктов» (в рамках информационного взаимодействия по сведениям, поступившим в электронном виде в Кадастровую палату по Москве от Департамента земельных ресурсов города Москвы).

Приказом Росреестра от 29 июня 2012 года № П/270 утверждены описания местоположения границ кадастрового округа «Московский городской» и части границ кадастрового округа «Московский областной».

Приказом ФГБУ «ФКП Росреестра» от 29 июня 2012 года № П/51 «Об утверждении кадастрового деления кадастрового округа «Московский городской»» было установлено новое кадастровое деление на территории Новой Москвы.

Сведения о кадастровом делении, утвержденном указанным приказом, внесены Кадастровой палатой по Москве в государственный кадастр недвижимости Московского городского кадастрового округа.

Сведения о кадастровом делении Московского городского кадастрового округа (в виде текстовых файлов с описанием местоположения границ кадастровых районов, перечня номеров и схем расположения кадастровых кварталов, а также файлов в формате .mid, .mif с координатами кадастровых районов и кварталов в Московской системе координат) размещены Кадастровой палатой по Москве на сайте Управления Росреестра по Москве, в разделе «Кадастровый учет», рубрике «О ФГБУ «ФКП Росреестра», подрубрике «Кадастровое деление».

На территории Московского городского кадастрового округа для ведения государственного кадастра недвижимости в качестве геодезической основы используется Московская система координат. С 1 июля 2012 года в качестве геодезической основы при подготовке межевого плана для осуществления кадастрового учета земельных участков, расположенных на территории Москвы (включая присоединенные к Москве территории), должна использоваться Московская система координат.

Следует отметить, что выгруженные по состоянию на 30 июня 2012 года из базы данных автоматизированной информационной системы государственного кадастра недвижимости (далее по тексту - АИС ГКН) Московского областного кадастрового округа сведения о земельных участках, расположенных на присоединенной к Москве территории, загружены 1 июля 2012 года в базу данных АИС ГКН Московского городского кадастрового округа с пересчитанными в Московскую систему координат сведениями о координатах земельных участков.

Соответственно, для получения необходимых сведений о координатах земельных участков в Московской системе координат можно обратиться с запросом о предоставлении сведений ГКН (в форме кадастровой выписки или кадастрового плана территории) в Кадастровую палату по Москве. За 9 месяцев 2012 года Кадастровой палатой по Москве было принято порядка 3000 решений об отказе и 129 решений о приостановлении в осуществлении государственного кадастрового учета.

565 решений об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета приняты по основаниям, связанным с «грубыми» нарушениями кадастровыми инженерами требований, установленных Законом о кадастре, из них 157 решений (28 %) принято за период с июля по сентябрь 2012 года. При анализе оснований для принятия решений об отказе отнесение допущенных кадастровыми инженерами нарушений к разряду «грубые» проводится в соответствии с письмом Минэкономразвития России от 27 июля 2010 года № 13293-ИМ/Д23.

Наибольшее количество решений об отказе принято в соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 27 Закона о кадастре (75,7 %) в связи с тем, что заявление о кадастровом учете и необходимые для кадастрового учета документы по форме либо содержанию не соответствуют требованиям Закона о кадастре.

C 1 июля 2012 года согласно пункту 16 части II Приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 24 ноября 2008 года № 412 «Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков» (далее по тексту - Приказ) в случае, если заявление о государственном кадастровом учете земельного участка представляется в орган кадастрового учета в виде бумажного документа, межевой план также оформляется в виде бумажного документа и в электронной форме на электронном носителе. Кадастровая палата принимает решение об отказе в случае, если:

• представленный с заявлением о государственном кадастровом учете межевой план, оформленный в электронной форме в виде файлов в формате XML, созданных с использованием XML-схем, не обеспечивает считывание и контроль представленных данных, а также не представлен межевой план на бумажном носителе;
  
  
• с заявлением о государственном кадастровом учете не представлен межевой план, оформленный в электронной форме в виде файлов в формате XML, созданных с использованием XML-схем и обеспечивающих считывание и контроль представленных данных.

При анализе причин, приводящих к принятию решений об отказе в государственном кадастровом учете, Кадастровой палатой по Москве выявлено, что во многих случаях это обусловлено невозможностью загрузки в базу данных государственного кадастра недвижимости межевых планов в электронной форме в виде файлов в формате XML по земельным участкам, расположенным на присоединенных к Москве территориях.

1) Установлено, что одной из основных ошибок является указание номера кадастрового квартала, в котором расположен объект недвижимости, в соответствии с кадастровым делением Московской области до передачи новых территорий городу Москве: 50:ХХ:ХХХХХХХ.

В связи с изложенным разъясняем, что при оформлении межевых планов в электронной форме в виде файлов в формате XML в реквизите <CadastralBlock> </CadastralBlock> необходимо указывать номер кадастрового квартала в соответствии с приказом ФГБУ «ФКП Росреестра» от 29 июня 2012 года № П/51 «О кадастровом делении кадастрового округа «Московский городской»»: 77:ХХ:ХХХХХХХ.

Информация о схемах расположения, перечень наименований и номеров, описание местоположения границ кадастровых районов, а также схемы расположения и перечень номеров кадастровых кварталов в границах кадастровых районов, созданных на территории кадастрового округа «Московский городской», размещены на интернет-сайте Управления Росреестра по Москве в разделе «Кадастровый учет», подразделе «О ФГБУ ФКП Росреестра», в рубрике «Кадастровое деление».

2) Еще одной из причин отказа в осуществлении кадастрового учета является «обратная» ситуация, когда при подготовке межевого плана при образовании земельного участка путем объединения, раздела или перераспределения или в случае изменения границ кадастровым инженером указываются некорректно кадастровый номер исходных (или изменяемых) земельных участков, расположенных на присоединенной к Москве территории (в кадастровом номере земельного участка указывается кадастровый квартал в соответствии «с новым кадастровым делением: 77:ХХ:ХХХХХХХ»). Кадастровый номер исходного земельного участка 50:ХХ:ХХХХХХХ не изменяется при внесении изменений в кадастровое деление.

Более подробный анализ основных ошибок по оформлению межевого плана в электронном виде в ближайшее время будет представлен на интернет-сайте Управления Росреестра по Москве в разделе «Кадастровый учет», подраздел «О ФГБУ ФКП Росреестра».

Также Кадастровая палата по Москве принимает решения об отказе в соответствии с частью 4 статьи 27 Закона о кадастре (6 % отказов) в связи с тем, что изменение не обусловлено образованием земельного участка или уточнением его границ. Согласно письму Минэкономразвития России от 17 октября 2011 года № 22781-ИМ/Д23 кадастровый инженер, выполняя кадастровые работы по уточнению местоположения границ земельного участка, должен руководствоваться документами, указанными в части 9 статьи 38 Закона о кадастре (соответствующие документы необходимо включать в состав приложения межевого плана). Обоснование местоположения уточненных границ земельного участка необходимо приводить в заключении кадастрового инженера, включаемом в состав межевого плана, во всех случаях уточнения местоположения границ земельных участков. В представляемых для проведения государственного кадастрового учета документах отсутствует документ, указанный в части 9 статьи 38 Закона о кадастре, и в заключении кадастрового инженера отсутствуют сведения, подтверждающие, в том числе с использованием картографической основы государственного кадастра недвижимости, обоснование местоположения уточненных границ земельного участка.

К наболее распространенным причинам принятия решений об отказе в проведении кадастрового учета также относятся решения, принятые в соответствии с пунктом 2 части 5 статьи 27 Закона о кадастре (7,5 % отказов) в связи с тем, что при уточнении границ нарушен установленный Законом о кадастре порядок согласования местоположения границ земельных участков или местоположение границ в соответствии с Законом о кадастре не считается согласованным. В частности, иногда кадастровые инженеры не обращают внимания на сроки аренды земельных участков, в связи с чем производят неправильное согласование границ (не с тем правообладателем). Согласно части 3 статьи 39 Закона о кадастре согласование местоположения границ проводится с лицами, обладающими смежными земельными участками на праве аренды, если такие смежные земельные участки находятся в государственной или муниципальной собственности и соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет.

Еще одним из оснований принятия решения об отказе в соответствии с пунктом 5 части 2 статьи 27 Закона о кадастре (7 % отказов) является то, что с заявлением о кадастровом учете изменений обратилось ненадлежащее лицо. Это может быть связано с тем, что заявитель не является собственником земельного участка или лицом, обладающим указанным земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования или аренды, так как в соответствии с частями 1, 3 статьи 20 Закона о кадастре с заявлением об учете изменений объекта недвижимости вправе обратиться собственники таких объектов недвижимости или в случаях, предусмотренных федеральным законом, иные лица, а так же их представители, действующие в силу полномочий, основанных на нотариально удостоверенной доверенности, с заявлениями об учете изменений земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования или аренды (если соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет), вправе обратиться лица, обладающие этими земельными участками на указанном праве. Встречаются случаи, когда у представителя заявителя истек срок доверенности либо с заявлением обратились не все собственники (когда земельный участок находится в общей долевой собственности).

В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 27 Закона о кадастре (2 % отказов) имеются основания для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета земельного участка в связи с тем, что истек срок приостановления и не устранены обстоятельства, послужившие основанием для принятия решения о приостановлении государственного кадастрового учета объекта недвижимости.

Еще одной причиной решения об отказе в соответствии с пунктом 4 части 3 статьи 27 Закона о кадастре (1 % отказов) является то, что доступ (проход или проезд от земельных участков общего пользования) к образуемому или измененному земельному участку не будет обеспечен, в том числе путем установления сервитута. В случае, если смежный земельный участок, посредством которого обеспечивается доступ к землям общего пользования, находится в государственной или муниципальной собственности, сведения об обеспечении образуемых земельных участков доступом к земельным участкам общего пользования в межевой план вносятся на основании соответствующего акта органа государственной власти или органа местного самоуправления (утвержденных в установленном порядке схем расположения земельных участков на кадастровых планах или кадастровых картах соответствующих территорий, проектов границ земельных участков, актов об установлении сервитутов и т. п.). Сведения об обеспечении образуемых (измененных) земельных участков доступом к земельным участкам общего пользования посредством ограничения прав правообладателей смежных земельных участков включаются в межевой план на основании соответствующих договоров либо соглашений, заключаемых между собственниками земельных участков, либо лицами, которым такие земельные участки предоставлены на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования. Копии таких документов включаются в приложение к межевому плану.

Еще одним из оснований принятия решения об отказе в соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 27 Закона о кадастре (0,8 % отказов) является то, что при кадастровом учете в связи с уточнением границ земельного участка площадь этого земельного участка, определенная с учетом установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом требований, будет больше площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости, на величину более чем предельный минимальный размер земельного участка, установленный в соответствии с земельным законодательством для земель соответствующего целевого назначения и разрешенного использования, или, если такой размер не установлен, на величину более чем десять процентов площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости.

При применении данной нормы следует учитывать положения статьи 11 Закона города Москвы от 27 июня 2012 года № 30 «О внесении изменений в отдельные законы города Москвы». Так, статья 78 Закона города Москвы от 25 июня 2008 года № 28 «Градостроительный кодекс города Москвы» дополнена пунктом 9 следующего содержания: «Утвержденные до 1 июля 2012 года документы территориального планирования, градостроительного зонирования, документация по планировке территорий, присоединенных к городу Москве в соответствии с Постановлением Совета Федерации Федерального Собрания Российской Федерации от 27 декабря 2011 года № 560-СФ «Об утверждении изменения границы между субъектами Российской Федерации городом федерального значения Москвой и Московской областью», действуют до вступления в силу документа территориального планирования города Москвы - Генерального плана города Москвы, если иное не предусмотрено законодательством города Москвы».

30 августа 2012 года на сайте Управления Росреестра по Москве в подрубрике «О ФГБУ «ФКП Росреестра»» рубрики «Кадастровый учет» Кадастровой палатой по Москве опубликована информация об анализе принятых решений об отказе в проведении кадастрового учета с разъяснениями причин отказа в связи с неисполнением вступивших в силу новых требований пункта 16 Приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 24 ноября 2008 года № 412.

У Кадастровой палаты по Москве по состоянию на 1 октября 2012 года есть информация по 11 кадастровым инженерам, в отношении которых с начала отчетного года принято более 10 решений об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета по основаниям, связанным с грубыми нарушениями кадастровыми инженерами требований, установленных Законом о кадастре.

На сайте Управления Росреестра по Москве в разделе «Кадастровый учет» (подраздел «Кадастровая деятельность») силами Кадастровой палаты по Москве происходит в ежемесячном режиме обновление информации об отказах в осуществлении кадастрового учета по подготовленным кадастровыми инженерами межевым планам с начала 2012 года. В соответствии со статьей 43 Федерального закона от 24 июля 2012 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее по тексту - Закон о кадастре) до 1 января 2013 года устанавливается переходный период применения Закона о кадастре к отношениям, возникающим в связи с осуществлением государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства (далее по тексту - ОКС). Положения Закона о кадастре в переходный период в отношении ОКС не применяются.

В переходный период соответствующие органы и организации по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации в целях, связанных с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выдают кадастровые паспорта объектов недвижимости. Такие кадастровые паспорта должны оформляться в соответствии с требованиями Закона о кадастре. Порядок осуществления государственного учета ОКС в переходный период органами кадастрового учета, а также сроки поэтапного ввода данного порядка учета в действие на территории Российской Федерации утверждены приказом Минэкономразвития РФ от 14 октября 2011 года № 577 «О порядке осуществления государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства в переходный период применения Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» к отношениям, возникающим в связи с осуществлением государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства» (далее по тексту - Приказ № 577).

Государственный учет ОКС, а также предоставление сведений (включая кадастровые паспорта) об ОКС на территории Москвы (включая присоединенные к Москве территории в соответствии с Постановлением Совета Федерации Федерального Собрания Российской Федерации от 27 декабря 2011 года № 560-СФ) до 1 января 2013 года осуществляются органами и организациями по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации в ранее установленном порядке осуществления государственного учета.

С 1 января 2013 года в связи с прекращением действия переходного периода применения положений Закона о кадастре в отношении государственного учета ОКС Кадастровая палата по Москве приступит к осуществлению государственного кадастрового учета объектов недвижимости и предоставлению сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости в отношении ОКС.

Дополнительно сообщаем, что с 1 сентября 2012 года на территории Московской области (в рамках измененных границ, установленных Постановлением Совета Федерации Федерального Собрания Российской Федерации от 27 декабря 2011 года № 560-СФ) в соответствии с пунктом 2 Приказа № 577 Кадастровая палата по Московской области приступила к осуществлению государственного учета ОКС и предоставлению сведений (включая кадастровые паспорта) об ОКС.

В соответствии с приказом Росреестра от 18 августа 2011 года № П/313 «Об организации проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) в 71 субъекте Российской Федерации в 2011-2012 годах» до 1 июня 2012 года Кадастровая палата по Москве включила в ГКН и предоставила сведения о 5 125 391 объекте (здания, помещения, сооружения) для государственной кадастровой оценки. В настоящий момент Кадастровая палата по Москве проводит плановое включение в ГКН объектов капитального строительства (сооружения и объекты незавершенного строительства), не подлежащих государственной кадастровой оценке, и осуществляет процесс актуализации сведений по изменениям внесенным ОТИ.