Экскаватором по малоэтажкам

В Подмосковье начался снос незаконно построенных многоквартирных домов. Такой способ зачистки рынка от нелегальной недвижимости создает опасный прецедент и отвлекает от фундаментальных проблем, позволяющих чиновникам и застройщикам уродовать наши города

Сотни собственников квартир в подмосковных малоэтажных новостройках потрясены. Решением суда в Одинцове снесен построенный недавно трехэтажный дом на 55 малогабаритных квартир. К сносу приговорены еще три многоквартирные трехэтажки. Причина сноса - многоквартирные дома построены на земле с видом разрешенного использования «под индивидуальное жилищное строительство» (ИЖС), что считается незаконным.

Однако до сих пор такой формат недвижимости в Подмосковье активно развивался и процветал. Никто этому не препятствовал. По экспертным оценкам, за последние два-три года продано от 3 до 5 тысяч квартир в малоэтажных проектах, подобных снесенному в Одинцове. Почему же до сих пор власти смотрели на сомнительные постройки сквозь пальцы, а теперь вдруг прозрели?

По одной из версий, резкие телодвижения чиновников объясняются обострением конкуренции на подмосковном рынке жилья. Одной рукой власти ужесточают правила игры на рынке малоэтажного строительства, а другой создают условия для тиражирования морально устаревшей многоэтажной типовой застройки, которая стремительно смещается из перенаселенных городов в сельские поселения. Первые многоквартирные малоэтажные дома появились на подмосковном рынке недвижимости несколько лет назад после принятия нового Градостроительного кодекса. Закон позволил собственникам земли, выделенной под ИЖС, строить на ней индивидуальные дома до трех этажей площадью до 1,5 тысячи кв.м. в упрощенном порядке, без проведения госэкспертизы.

Новацией воспользовались нечистые на руку предприниматели, которые принялись плодить под видом индивидуальных домов многоквартирные. На начальной стадии в таких проектах продавались не квартиры, а доли в праве общей собственности на землю (или паи в кооперативе). Затем на готовый дом оформлялся техпаспорт БТИ, а соинвесторы регистрировали право собственности теперь уже на доли в объекте недвижимости.

Авторы этой схемы заверяли покупателей квартир, что проблем с легализацией построек не возникнет, обрисовывая весьма привлекательные перспективы трансформации «индивидуального дома» в «многоквартирный дом». Спрос на этот формат подогревался низкими ценами (1-2 миллиона рублей за малогабаритку в ближнем Подмосковье), а также агрессивной, зачастую лживой рекламой.

До сих пор ряд крупных малоэтажных проектов продвигается под флагом участия в несуществующей «федеральной программе строительства доступного жилья». Более того, застройщики являются участниками авторитетных профессиональных объединений. Так, некто Олег Швырев (организатор строительства многоквартирного дома в Одинцове, снесенного по решению суда) числится совладельцем компании, состоящей в Национальном агентстве малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС) и награжден вице-президентом этого агентства Валерием Казейкиным почетной грамотой «за вклад в развитие малоэтажной застройки».

Стоит ли удивляться, что наивные дольщики проникались глубоким уважением к общественно значимым фигурам застройщиков, поэтому легко расставались с деньгами, несмотря на подозрительную «кривизну» схем реализации жилья. Продолжительное время ни чиновники, ни профессиональное сообщество не предъявляли многоквартирным малоэтажным проектам никаких претензий. Они безответственно заявляли, что право собственности на землю незыблемо, и расписывались в собственном бессилии. Мол, и штрафовать застройщиков бесполезно, и посадить за решетку организаторов махинаций нельзя.

Тревогу чиновники не забили даже тогда, когда покупатели квартир в малоэтажках не могли в них вселиться из-за отсутствия электричества, тепла, водопровода и канализации. Во многих построенных домах не оказалось коммуникаций - муляжи труб были просто вмонтированы в бетон. «Вы сами должны подавать заявления в сети - на газ и электричество. То есть цивилизованно решать проблемы», - заявляли озадаченным соинвесторам организаторы строительства. В свою очередь, местные власти и поставщики коммунальных услуг наотрез отказывались иметь дело с совладельцами многоквартирных пенобетонных коробок, ссылаясь на отсутствие мощностей для выдачи техусловий. Незадачливые граждане были вынуждены выкручиваться самостоятельно. Например, дарить все доли в новостройке одному из товарищей по несчастью с условием их возврата в будущем. Регистрация многоквартирного дома на одну семью позволяла получить минимум электроэнергии (10-15 кВт при потребностях 250-300 кВт) и установить газовый котел. В прошлом году страусиная политика подмосковных властей кардинально изменилась. Повсеместное игнорирование незаконных малоэтажек сменилось их резким неприятием. На сайтах местных администраций появились заботливые и тревожные сообщения о размножении незаконных проектов малоэтажного многоквартирного строительства с конкретными адресами строек, предостережениями потенциальным покупателям. Хотя к тому времени десятки домов уже были построены.

Реперной точкой стал скандал вокруг строительного проекта в Одинцове, затеянного на территории дачного поселка атомщиков по соседству с домом авторитетного ветерана. Бывшего командира истребительной авиационной эскадрильи, полковника в отставке Ивана Рубцова (который, к слову, получил свой участок лично от товарища Сталина) возмутили аппетиты застройщиков, воткнувших дом впритык к его огороду и к узкой поселковой дороге.

Рубцов обратился в суд с иском о признании постройки самовольной и о ее сносе. Иск поддержало Главное управление государственного строительного надзора Московской области. Суд ветеран (не с первой попытки) выиграл. Несколько домов были признаны самостроем, подлежащим сносу из-за нарушения архитектурно-строительных норм, прав третьих лиц, регламента разрешенного использования участка, невозможности подключения дома к инженерным сетям.

Вынесенное по иску Рубцова судебное решение стало отправной точкой кампании по борьбе с самостроем. Масштабами проблемы вдруг озадачился губернатор Борис Громов. «Многоквартирные небоскребы строят чуть ли не на садовых участках, а поселковые, муниципальные власти, контролирующие органы остаются в стороне», - заявил он. Незамедлительно в областном правительстве появилась специальная комиссия по самострою. Областным ведомствам было поручено разобраться с фактами незаконного строительства многоквартирных домов на территории садовых товариществ. Сейчас эта работа в самом разгаре. Многие одинцовцы аплодируют жестким действиям суда и решительности чиновников. Все, мол, по закону - так и должно быть. Даешь новые развалины! Пострадавших от действий мошенников людей, лишившихся жилья, они называют лохами и рекомендуют впредь быть более осмотрительными. Мэр Одинцова во всеуслышание заявляет, что местные полицейские с нетерпением ждут заявлений от потерпевших. «Покупатели должны были изучить документацию, а не верить словам», - замечает директор департамента маркетинговых коммуникаций Rodex Group Игорь Заугольников. По словам юриста Первого столичного юридического центра Олега Сухова, раз уж суд выяснил, что не только строительство является незаконным, но и эксплуатация дома невозможна, то решение о сносе оправданно.

Но рассмотрим скандальную историю в несколько ином ракурсе. В идеале конкретные параметры застройки населенного пункта регулируются отнюдь не федеральными законами (к которым апеллируют судьи и чиновники), а градостроительной документацией, увязанной с планами инфраструктурного обеспечения территорий.

При ближайшем рассмотрении выясняется, что в большинстве подмосковных городов и сел такой документации (генпланов и прочего) нет. Одинцово не исключение. По оценкам областной Главархитектуры, к 1 января 2012 года (к этому сроку все населенные пункты, согласно Градостроительному кодексу, должны обзавестись генпланами, иначе строительство будет запрещено) без утвержденной градостроительной документации рискуют остаться 25 % муниципальных районов, 8 % городских округов, 46 % городских и 67 % сельских поселений.

«Недавно рассматривали обращение главы одного из муниципальных образований, который просил принять новые законы, запрещающие строить многоквартирные дома на индивидуальных участках в садоводческих некоммерческих товариществах. Начали разбираться. Генеральный план, где определяются жилые зоны для застройки одноквартирными и многоквартирными домами, утвержден? Нет! Правила землепользования и застройки, где устанавливаются виды разрешенного строительства в жилых зонах, утверждены? Нет! Местные нормативы градостроительного проектирования, где устанавливаются предельные параметры по этажности, по плотности для всех типов застройки в жилых зонах, приняты? Нет! Так какие еще новые законы надо принять, если действующие не реализованы?!» - справедливо возмущался на одном из совещаний начальник Главархитектуры Московской области Александр Фролов. По официальной версии, отсутствие документации (на разработку которой был отведен не один год) объясняется дефицитом финансирования, несовершенством законодательства о размещении госзаказа, отсутствием современных цифровых карт нужных масштабов, длительными сроками согласования и проч. Однако эксперты высказывают несколько иные версии, объясняющие градостроительный саботаж.

«В прошлом году в Московской области рядом НИИ были разработаны и приняты региональные нормативы градостроительного проектирования, позволяющие властям регулировать градостроительный процесс. В зависимости от размеров поселения, ландшафта, численности населения были заданы градостроительные параметры, шкала этажности, существенно ограничивающая аппетиты инвесторов. Документ получился качественным, системным, фундаментальным. Пожалуй, впервые была предпринята попытка найти баланс публичных и частных интересов. Я даже удивился», - рассказывает один из застройщиков.

Нормативы должны были вступить в силу с 1 января 2011 года. Но 30 декабря 2010 года губернатор Громов своим постановлением вычеркнул из текста нормативов две ключевые таблицы с градостроительными параметрами, без которых документ утратил изначальный смысл. Опять возник вакуум в регулировании, когда этажность определяется исключительно видом разрешенного использования (малоэтажное либо многоэтажное строительство). Эти параметры областные чиновники легко корректируют в интересах отдельных игроков рынка.

Не случайно в последнее время резко возросло количество проектов многоэтажного панельного жилья на землях сельских поселений. Кроме того, муниципалитеты принялись активно раздвигать границы городских поселений, включая в них деревни и поселки и кардинально меняя уклад жизни местного населения. Повышенный интерес к подобным территориям закономерен. В крупных подмосковных городах почти не осталось свободных участков под массовую застройку. И осмысленные градостроительные нормативы, устанавливающие цивилизованные параметры застройки сельских поселений, застройщикам встали как кость в горле.

По мнению экспертов, демонстративные экскаваторные наезды на самострой и манипуляции с градостроительной документацией - звенья одной цепи, призванные расчистить поляну для высокодоходной индустриальной застройки. «Более или менее крупный проект площадью строительства от 100 тысяч квадратных метров прямо или косвенно связан с областными чиновниками. Не бывает чудес на этом рынке, все повязаны. Отраслевого лобби в Подмосковье нет, зато есть связки с административным ресурсом крупных игроков», - говорит один из наших собеседников. Не исключено, что следующей жертвой административного ресурса могут стать проекты строительства жилья на участках под дачное строительство (то есть на сельхозземле).

В последнее время обороты этого сегмента рынка стали сопоставимы с объемами продаж панельного жилья в ближнем Подмосковье. За последние годы продано более 20 тысяч земельных участков «без подряда» по цене 2-3 миллиона рублей за несколько соток. Не будет преувеличением сказать, что земля под индивидуальную застройку, выброшенная на подмосковный рынок в астрономических количествах и по демпинговым ценам, оттянула платежеспособный спрос с рынка многоэтажного жилья.

В прошлом году Минрегион уже выдвинул идею запрета строительства жилых домов на участках, отведенных под дачное строительство и не включенных в состав населенных пунктов. По мнению экспертов, фактически это означало бы запрет строительства жилья экономкласса. Окончательного решения принято не было. Но, скорее всего, это не последняя попытка ограничить оборот загородной недвижимости экономичного формата.

Одним из предлогов для новой атаки может стать отсутствие в коттеджных новостройках инфраструктуры для постоянного проживания. По экспертным оценкам, до 70-80 % коттеджных поселков, в которых участки «под дачное строительство» застраиваются капитальным жильем, не имеют инфраструктуры вовсе либо доступ к ней существенно затруднен.

Разумной альтернативой запретительным мерам, во-первых, могла бы стать активная разработка градостроительной документации с включением активно застраиваемых жильем земель в планы инфраструктурного развития территорий. Во-вторых, нужны легальные и прозрачные механизмы объединения граждан в кооперативы с целью организованного (а не хаотичного, как сейчас) строительства экономичного жилья на земельных участках с подведенными к ним сетями. Однако пока никаких шагов в этом направлении не предпринимается.