«Самообманувшиеся» дачники

Приобретая земельный участок без строительного подряда в дачном поселке по схеме, предусматривающей платежи отдельно за земельный участок и отдельно за коммуникации, потенциальные дачники, сами того не подозревая, становятся ответственными за дальнейшую достройку поселка

Текущую ситуацию на рынке загородной недвижимости можно оценить как «дачный бум», который продолжается уже несколько лет. То, что раньше было доступно лишь избранным или просто людям с достатком, сейчас кажется вполне реальным практически любому среднестатистическому гражданину. Дача, в общем понимании этого слова, перестала быть мечтой. Теперь это доступный «товар», многочисленные предложения о продаже которого доносятся так широкомасштабно, будто бы речь идет об обычных товарах общего потребления.

Такой же мечтой, как дача, в былые годы была мечта о личном автомобиле. Страшным сном представляется теперь многолетняя очередь за правом приобрести самый простенький автомобиль. На него копили полжизни, передавали по наследству. Это была самая настоящая роскошь - предел мечтаний о хорошей жизни. На автомобиле можно было ездить на дачу. С тех давних уже времен, атрибуты «успешной жизни» генетически заложены у многих наших соотечественников: владеть автомобилем и дачей - престижно.

На сегодняшний день с автомобилем все более или менее ясно. Есть товар - есть выбор. Есть средние цены, срок и стоимость эксплуатации, а также гарантийные обязательства. Копи, покупай и пользуйся. К сожалению, про дачу говорить нечто подобное пока еще рановато.

Начнем с того, что как такового «дачного законодательства» в настоящее время практически не существует. Основой является закон № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», принятый в 1998 году, основная миссия которого в свое время была такова: упорядочить и урегулировать бесплатное выделение гражданам земельных участков для ведения садового или дачного хозяйства. Для этого граждане создают некоммерческую дачную или садовую организацию, управление которой также регулируется с учетом требований данного закона. Затем получают в собственность земельные участки. После чего на собственные денежные средства, передаваемые во вновь образованные дачные или садовые организации, эти граждане создают инфраструктуру и обеспечивают себя необходимыми коммуникациями.

Однако, после того как земля стала объектом купли-продажи, стал постепенно формироваться «дачный бизнес», который по своей сути должен был стать «девелоперским». Ценообразование объекта недвижимости дачного сегмента складывается из стоимости самого земельного участка, а также стоимости коммуникаций и поселковой инфраструктуры. Правильный «дачный девелопер» должен был приобрести земельный участок, обеспечить его коммуникациями, построить инфраструктуру. Надлежащее выполнение этих трех условий отличает настоящего «дачного девелопера» от обычного земельного спекулянта.

На волне «дачного бума» и общего роста доходов свой взор на земельные участки обратили как потенциальные покупатели дачных участков, у которых появилась долгожданная возможность стать собственниками загородной недвижимости, так и новоявленные инвесторы, просчитавшие огромную выгодность дачного бизнеса. Вскоре большое количество земельных участков получило новых собственников, мечтающих о создании загородных проектов. Часть из них рискнули вложить собственные средства в создание и развитие поселка, и не прогадали, получив неплохую прибыль. У некоторых из них не хватило финансов или практических знаний, что привело к потере прибыльности их проекта. Тем не менее эти проекты были доведены до конца. А потом наступил кризис 2008 года, который буквально перевернул весь загородный рынок в целом, а в особенности - его дачный сегмент.

«Подстроившись» под покупателя, у которого еще не было достаточной правовой культуры для понимания основных аспектов «дачного бизнеса», «новые девелоперы» обрушили на рынок поток предложений о продаже земельных участков в проектах начальной стадии готовности.

Появилась распространенная схема продажи земельного участка без строительного подряда в дачном или коттеджном поселке, предусматривающая платежи отдельно за земельный участок и отдельно за коммуникации. Случаются и требования отдельного платежа за инфраструктуру. Как правило, платежи за коммуникации и инфраструктуру вносятся как целевой взнос в дачное или садовое некоммерческое объединение, в которое при оформлении договора купли-продажи земельного участка и вступает покупатель. Став членом такого некоммерческого объединения, покупатель автоматически становится лицом, которое на общих собраниях имеет право голоса и право влиять на дальнейшее развитие поселка. Однако в руки новых покупателей попадает не только право голоса на общих собраниях, но и ответственность (моральная, а при некоторых формах дачного или садового объединения еще и финансовая) за выполнение декларативных обещаний девелоперов о коммуникациях и инфраструктуре. Потенциальные дачники, сами того не подозревая, становятся ответственными за дальнейшую достройку поселка.

В связи с тем, что все финансовые расчеты девелопера по обеспечению поселка коммуникациями и инфраструктурой основаны на платежах будущих покупателей, полная реализация задуманного возможна лишь при выполнении плана розничных продаж земельных участков. Как показывает довольно обширная практика компании «Абсолютный Формат», предварительные расчеты девелоперов редко совпадают с реальностью. Это происходит в связи с ошибками в расчетах непрофессионального девелопера, а также в связи с постоянными изменениями рынка загородной недвижимости, за которыми девелопер не имеет возможности успеть, в результате теряя клиентов. Таким образом, из-за падения темпа продаж загородные проекты замедляют или вообще приостанавливают освоение, что приводит к еще большему ухудшению финансового положения инвестора, невозможности обеспечения поселка ранее обещанными коммуникациями и инфраструктурой. Репутации загородного проекта в частности и девелоперу в целом наносится сильный удар. Темп реализации проекта еще больше замедляется, а в некоторых случаях останавливается вовсе. Покупатели земельных участков в подобных проектах рассчитывали в течение пары лет построить в поселке дом и начать загородную жизнь. Становясь собственниками земельного участка, они оказываются заложниками ситуации. Формально никто их не обманул. Денежные средства, которые были внесены в некоммерческую организацию за коммуникации и инфраструктуру, «освоены», но для завершения работ требуется еще немаленькая сумма, которую планируется собрать с будущих покупателей или же с тех, кто уже купил участок. А если учесть, что в подобных проектах продано не более 50 % участков и все расчеты прошлых лет требуют корректировок в сторону увеличения расходной части, требующаяся сумма для доведения поселка до надлежащего состояния в разы больше той, что уже была ранее внесена собственником. Вносить дополнительные денежные средства для доведения поселка до надлежащего состояния у жителей поселка нет ни возможности, ни желания. Формально никакой закон не нарушен. Земельный участок продан. Взносы в некоммерческое дачное или садовое образование внесены. Просто этих взносов не хватает...

Какой бы грустной ни была эта картина, не стоит сразу обвинять девелопера проекта в наличии состава преступления или злого умысла. В большинстве случаев собственники сами не ожидали подобного развития событий и теперь не знают, что делать и как им «выбраться» из проекта.

Эксперты компании «Абсолютный Формат» еще в 2009 году прогнозировали, что в 2012 году наступит пиковая ситуация, когда покупатели многочисленных загородных проектов осознают печальные перспективы краха надежд на комфортную загородную жизнь в готовом поселке. Став собственниками земельных участков, покупатели не имеют возможности реализовать задуманное, а именно стать «дачниками» в полном смысле этого слова. При этом их никто не обманывал, просто так случилось, что они фактически стали соинвесторами дачного проекта, который не состоялся в ожидаемые сроки. Достаточно жесткий, но предельно точный термин, определяющий таких покупателей, - «самообманувшиеся дачники». Это люди, поверившие в то, что, купив за сравнительно небольшую сумму земельный участок (а именно этот аргумент был решающим при покупке), они в кратчайшие сроки получат полноценный товар в виде земельного участка в готовом загородном поселке с инфраструктурой и коммуникациями. Не просчитав риски, «купившись» на небольшую стоимость, клиенты подобных проблемных проектов в очередной раз доверились случаю, поверили в возможность очень дешево получить товар высокого качества.

Складывающаяся на загородном рынке ситуация крайне похожа на ту, что была в свое время на рынке городской недвижимости. Речь идет о «схемах с долевым участием» покупателей в строительстве жилых домов. Государство вмешалось и более или менее успешно отрегулировало ситуацию в этом сегменте рынка. Однако не следует забывать то, о чем говорилось в начале этой статьи. Во-первых, в отличие от рынка городской недвижимости, рынок загородной недвижимости дачного сегмента практически не регулируется действующим законодательством. А во-вторых, дача - это все еще «роскошь», это не основное жилье, поэтому не стоит ждать экстренной и точечной помощи от государства тем, чьи загородные проекты не состоялись в задуманном виде. Более того, повторюсь, что формально никакой закон не нарушен, право собственности на землю у покупателя оформлено, вся «власть» в поселке принадлежит самим покупателям. Просто нужно еще раз из своего кармана выложить много денег для того, чтобы самим достроить свой проект.

Получается парадоксальная ситуация, вложив денежные средства в покупку земельного участка в строящемся дачном поселке, покупатели становятся членами дачного или садового образования и несут обязательства (опосредованно через дачную или садовую организацию) по всему кругу вопросов, связанных с достройкой этого поселка.

Если по первому «вечному» вопросу: «кто виноват?» - более или менее понятно, что вину следует разделить между «горе-девелоперами» и «самообманувшимися дачниками», то второй вопрос: «что делать?» - позволяет более вариативно подискутировать.

Ошибки - предпочтительно чужие - хорошие учителя. Сегодня на загородном рынке дачной недвижимости имеется достаточное количество интересных проектов. Земельные участки без подряда в готовом поселке с коммуникациями и инфраструктурой продолжают оставаться удачной инвестицией, которая имеет право быстро превратиться в «дачу мечты». Также очень востребованными остаются поселки с готовым домостроением. Вместе с тем в ближайшие один-два года ожидается резкое улучшение качества правовых и практических знаний в области дачного рынка у всех потенциальных клиентов. Сомнительные схемы реализации дачных поселков будут отторгнуты рынком, что приведет к банкротству многих существующих сегодня девелоперских проектов. В любом случае это существенно «очистит» рынок от непрофессиональных девелоперов и рискованных схем. Разумеется, пострадавшими от собственных ошибок и заблуждений вновь будут обычные люди - собственники земельных участков и недостроенных поселков. Тем не менее у них остается возможность через несколько лет самостоятельно обустроить свой поселок и получить пусть менее качественный, но все же пригодный для загородной жизни объект. Все остальные, кто еще не успел приобрести дачный участок, будут вооружены дополнительными знаниями, позволяющими более ответственно подойти к выбору загородной недвижимости. Недвижимости, которая, по определению, не может быть дешевой или дорогой - она может быть только той, которую можно позволить себе приобрести. Пример с автомобилем, приводившийся в начале статьи, теперь повторяется уже в случае приобретения дачи.

После шумных и скандальных историй, связанных с обманутыми вкладчиками и обманутыми дольщиками, финансовый рынок и рынок городской недвижимости не прекратили свое существование. Люди не перестали вкладывать денежные средства и не перестали приобретать жилье. Просто они стали более тщательно выбирать компании и более придирчиво относится ко всем деталям, не доверяя щедрым обещаниям. А сами компании были вынуждены перестроить свой бизнес, чтобы быть востребованными на рынке. История «самообманувшихся дачников» пусть и менее болезненна, но очень похожа на истории обманутых вкладчиков и обманутых дольщиков. Во всех предыдущих случаях ситуацию удавалось брать под контроль и не допускать ее негативного развития в крупных масштабах.

Есть все предпосылки к тому, что в 2012 году на информационном фоне множества проблемных загородных проектов государство будет вынуждено вмешаться в «дачный бизнес» и законодательно отрегулировать его на всех уровнях. Должны быть определены новые «правила игры» на дачном рынке. В любом случае дачный сегмент загородного рынка гарантированно ожидают большие перемены, которые пойдут только на благо как покупателям загородной недвижимости, так и профессионалам, работающим на этом рынке.