Межевой план без ошибок

Типичные ошибки, выявленные при проверке межевых планов, представляемых для государственного кадастрового учета земельных участков

Всоответствии с пунктом 2 части 1 статьи 22 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее - Закон) при постановке на учет земельного участка, учете части земельного участка или учете в связи с изменением уникальных характеристик земельного участка (далее - кадастровые процедуры) в составе необходимых для учета документов представляется межевой план.

Межевой план является результатом кадастровых работ, выполняемых по указанным в статье 35 Закона основаниям.

Форма межевого плана и требования к его подготовке утверждены приказом Минэкономразвития России от 24 ноября 2008 года № 412 «Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков» (далее - Приказ).

По результатам анализа решений о приостановлении и об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета земельных участков (далее - учет), принимаемых должностными лицами Кадастровой палаты, по итогам рассмотрения межевых планов, представляемых кадастровыми инженерами (или лицами, считающимися кадастровыми инженерами), можно выделить следующие основные типичные нарушения: 1.1) неверное указание в реквизите 1 вида выполненных кадастровых работ и, как следствие, неверное указание наименования образуемого или уточняемого земельного участка в соответствующих текстовых и графических частях межевого плана и оформление межевого плана в целом;

1.2) отсутствие подписи заказчика кадастровых работ (c указанием фамилии и инициалов), осуществившего приемку кадастровых работ, с указанием даты приемки (пункт 33 Требований к подготовке межевого плана, утвержденных Приказом (далее - Требования);

1.3) отсутствие оттиска печати кадастрового инженера (пункт 17 Требований);

1.4) отсутствие сведений об основном государственном регистрационном номере юридического лица, имеющего право осуществлять работы по территориальному землеустройству, в случае если кадастровые работы выполняло лицо, считающееся кадастровым инженером (пункт 34 Требований);

1.5) наличие противоречивых сведений об адресе уточняемого земельного участка, указываемых в реквизите 1 Титульного листа межевого плана и содержащихся в ГКН. 2.1) в реквизите 1 не указываются сведения о документах, на основании которых подготовлен межевой план, а также о документах, использованных при подготовке межевого плана (пункт 37 Требований). В том случае, если такая информация указана, в отношении использованных при подготовке межевого плана картографических материалов отсутствуют сведения о масштабе соответствующего картографического материала, дата его создания и дата последнего обновления;

2.2) в реквизите 2 отсутствуют сведения о государственной геодезической сети или опорной межевой сети, которые применялись при выполнении кадастровых работ (пункт 38 Требований);

2.3) заполнение реквизита 4 в том случае, если в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о наличии зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства на исходных или измененных земельных участках, содержащихся в ГКН, если договором подряда на выполнение кадастровых работ не предусмотрено составление межевого плана, включающего сведения о частях земельного участка, занятых зданиями, сооружениями или объектами незавершенного строительства (пункт 40 Требований);

2.4) в том случае, если договором подряда на выполнение кадастровых работ предусмотрено составление межевого плана, включающего сведения о частях земельного участка, занятых зданиями, сооружениями или объектами незавершенного строительства, в реквизите 4 не указываются сведения о виде расположенных на земельном участке объектов недвижимости и данные, позволяющие идентифицировать такие объекты (пункт 41 Требований);

2.5) наличие сведений в реквизите 5 при том, что в ГКН сведения о поставленных на государственный кадастровый учет частях исходного, измененного или уточняемого земельного участка отсутствуют (пункт 42 Требований). Отсутствие в реквизитах 2, 4 какой-либо формулы, примененной для расчета средней квадратической погрешности положения характерных точек границ земельных участков (частей земельных участков) (Mt), а также для расчета предельно допустимой погрешности определения площади земельных участков (частей земельных участков) (ДельтаP) (пункт 44 Требований, письмо Минэкономразвития от 30 ноября 2010 года № Д23-3936). 4.1) несоответствие раздела и (или) реквизитов форме межевого плана, утвержденной Приказом (достаточно часто встречается в отношении земельных участков в Чеховском районе Московской области);

4.2) в случае образования нескольких земельных участков путем раздела или выдела в составе межевого плана представляются разделы «Сведения об образуемых земельных участках», соответствующие количеству образуемых земельных участков, тогда как в рассматриваемом случае ДОЛЖЕН быть один раздел: «Сведения об образуемых земельных участках и их частях», содержащий таблицы (в каждом реквизите), количество которых должно соответствовать количеству образуемых земельных участков (пункт 48 Требований);

4.3) при заполнении графы «Описание закрепления точки» реквизита 2 неверно указываются сведения о закреплении новых точек границ образуемых земельных участков долговременными объектами (например, указываются слова типа «сетка рабица», «лесной фонд» или кадастровый номер земельного участка или кадастрового квартала) (пункт 53 Требований);

4.4) указание в реквизите 4 сведений об адресе земельного участка без подтверждения актом органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченных присваивать адреса земельным участкам (пункт 56 Требований).

4.5) указание в реквизите 4 сведений о категории земель и виде разрешенного использования, не обоснованных документом, подтверждающим в соответствии с федеральным законом принадлежность данного земельного участка к определенной категории земель, декларацией заинтересованного лица о выбранном виде разрешенного использования земельного участка на основании градостроительного регламента либо иным актом органа государственной власти или органа местного самоуправления, определяющим вид разрешенного использования образуемого земельного участка, либо не соответствующих сведениям о категории земель и разрешенном использовании исходного земельного участка (пункты 57, 58 Требований);

4.6) неуказание сведений о предельных минимальных и максимальных размерах, соответствующих виду разрешенного использования земельных участков (пункт 59 Требований);

4.7) отсутствие сведений в строке 6 реквизита 4 в случае, если на исходном земельном участке есть объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в ГКН (пункт 40 Требований);

4.8) в случае, если на образуемом земельном участке формируются части земельных участков, в графе «Характеристика части» реквизита 5 указываются сведения, не подтвержденные актом органов государственной власти или органов местного самоуправления, договорами, вступившими в законную силу судебными актами (достаточно часто встречается в отношении земельных участков в Подольском районе Московской области) (пункт 61 Требований);

4.9) в случае, если образуемая часть земельного участка занята объектом недвижимости, в графе «Характеристика части» реквизита 5 не указываются сведения о таком объекте недвижимости в соответствии с пунктом 41 Требований (пункт 62 Требований);

4.10) в случае, если образуемая часть земельного участка создана в целях обеспечения доступа к землям общего пользования, в графе «Характеристика части» реквизита 5 не указываются слова «Часть земельного участка образована в целях обеспечения земельного участка __________ (указывается его кадастровый номер или обозначение) доступом к землям (земельным участкам) общего пользования» (пункт 63 Требований);

4.11) в том случае, если ограничение (обременение) права установлено или устанавливается в отношении всего земельного участка (в том числе в связи с обеспечением доступа к земельным участкам или землям общего пользования), в строке «Иные сведения» реквизита 4 не указываются сведения о содержании указанного ограничения (обременения) права (пункт 66 Требований). 5.1) отсутствие документов, подтверждающих ограничение прав правообладателей смежных земельных участков (при этом указываются конкретные кадастровые номера земельных участков), сведения о которых указываются в разделе «Сведения о земельных участках, посредством которых обеспечивается доступ к образуемым или измененным земельным участкам» (см. Рис. 1), для обеспечения доступа к объектам кадастрового учета (пункт 64 Требований);

5.2) указание в качестве кадастрового номера земельного участка, посредством которого будет обеспечиваться доступ образуемого земельного участка к землям общего пользования, сведений о номере кадастрового квартала;

5.3) указание в качестве сведений о земельном участке, посредством которого будет обеспечиваться доступ образуемого земельного участка к землям общего пользования, вместо слов «земли (земельные участки) общего пользования» слов типа «земли г. Домодедово», «неразграниченная государственная собственность», «Московская область, Ленинский район, с/п Молоковское» (пункт 65 Требований);

5.4) отсутствие сведений о доступе к измененному земельному участку (в случае, если подготовлен межевой план, содержащий сведения об измененном земельном участке) (пункт 2 части 3 статьи 27 Закона);

5.5) включение в состав межевого плана, подготовленного в результате выполнения кадастровых работ в связи с уточнением местоположения границ и площади земельного участка, раздела «Сведения о земельных участках, посредством которых обеспечивается доступ к образуемым или измененным земельным участкам» (пункт 9 Требований) (указанное нарушение встречается очень часто в отношении земельных участков всех районов Московской области, при этом органом кадастрового учета указанное обстоятельство не указывается в качестве причин отказа в осуществлении государственного кадастрового учета изменений). 6.1) невключение указанного раздела в состав межевого плана, подготовленного в результате выполнения кадастровых работ в связи с образованием земельного участка путем выдела в счет доли (долей) в праве общей собственности на измененный земельный участок или раздела исходного земельного участка (в случаях, установленных статьей 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации и другими федеральными законами, либо в случае раздела земельного участка, представляющего собой единое землепользование) (пункт 9 Требований, часть 10 статьи 38 Закона);

6.2) отсутствие сведений в строке 2 реквизита 1 в случае, если сведения об объектах недвижимости на измененном земельном участке содержатся в ГКН (пункт 40 Требований);

6.3) отсутствие сведений в реквизите 2 в отношении существующих частей земельных участков, которые сохраняются в прежних либо уточняемых границах на образуемых, измененных или уточняемых земельных участках, а также в отношении образуемых частей земельных участков (пункт 60 Требований);

6.4) в том случае, если ограничение (обременение) права установлено или устанавливается в отношении всего земельного участка (в том числе в связи с обеспечением доступа к земельным участкам или землям общего пользования), в строке «Иные сведения» реквизита 1 не указываются сведения о содержании указанного ограничения (обременения) права (пункт 66 Требований). 7.1) несоответствие раздела и (или) реквизитов форме межевого плана, утвержденной Приказом (достаточно часто встречается в отношении земельных участков в Чеховском районе Московской области); 7.2) отсутствие сведений в строке 5 реквизита 4 в случае, если на уточняемом земельном участке находятся объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в ГКН (пункт 40 Требований);

7.3) при заполнении графы «Описание закрепления точки» реквизита 2 неверно указываются сведения о закреплении новых точек границ образуемых земельных участков долговременными объектами (например, указываются слова типа «сетка рабица», «лесной фонд» или кадастровый номер земельного участка или кадастрового квартала) (пункт 53 Требований);

7.4) неуказание в строке 4 реквизита 4 сведений о предельных минимальных и максимальных размерах, соответствующих виду разрешенного использования земельных участков (пункт 59 Требований);

7.5) отсутствие сведений в реквизите 1 о существующих координатах характерных точек границы уточняемого земельного участка при наличии таких сведений в ГКН (пункт 67 Требований);

7.6) отсутствие в реквизите 6 сведений о правообладателях смежных земельных участков в объеме, предусмотренном пунктами 68, 69 Требований;

7.7) противоречия о правообладателях смежных земельных участков, сведения о которых указываются в реквизите 6 и акте согласования местоположения границ земельного участка (например, в реквизите 6 указано: в качестве правообладателя смежного земельного участка - «Администрация Коломенского района, вид права - муниципальная собственность, адрес для связи: Московская область, г. Коломна, ул. Советская, д. 1». При этом в акте согласования местоположения границ в отношении того же смежника указываются сведения: «Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. о. Коломна, председатель Комитета - Иванов И. И.». В рассматриваемом случае в акте согласования необходимо указывать: «Представитель Администрации Коломенского района по доверенности Иванов И. И., реквизиты документа, удостоверяющего личность, а также реквизиты доверенности, подтверждающей полномочия в согласовании местоположения границ земельного участка»);

7.8) противоречивые сведения о смежных земельных участках, указываемых в реквизите 6, акте согласования местоположения границ земельного участка и получаемые по координатам характерных точек границ земельных участков (например, в реквизите 6 и акте согласования местоположения границ земельного участка указывается, что смежным с уточняемым земельным участком является земельный участок с кадастровым номером 50:01:0020304:5), при этом по координатам характерных точек границ земельного участка (т. е. при нанесении на ДКК) такой земельный участок не является смежным (т. е. между объектом кадастрового учета и земельным участком с кадастровым номером 50:01:0020304:5 отсутствует общая граница);

7.9) противоречия между сведениями о правообладателях смежных земельных участков, сведения о которых указываются в графе 3 реквизита 6, и сведениями, содержащимися в ГКН (указанное является основанием для приостановления осуществления государственного кадастрового учета в случае, если в указанной графе не содержатся сведения о реквизитах документов, подтверждающих право на смежный земельный участок);

7.10) отсутствие в графе 3 реквизита 6 сведений о сроке договора аренды, в случае если правообладатель смежного земельного участка обладает таким земельным участком на праве аренды. Указанное препятствует органу кадастрового учета осуществить проверку соблюдения процедуры согласования местоположения границ земельного участка, т. к., исходя из требований части 3 статьи 39 Закона, одним из лиц, имеющих право на участие в процедуре согласования местоположения границ земельного участка, является арендатор, срок договора аренды у которого более 5 лет. 8.1) в случае, если в ходе кадастровых работ выявлены несоответствия кадастровых сведений о местоположении ранее установленных границ смежных земельных участков, границ муниципальных образований или населенных пунктов их фактическому местоположению, наличие которых является препятствием для постановки образуемых земельных участков на государственный кадастровый учет или для кадастрового учета изменений в отношении существующих земельных участков, отсутствует обосновывающий вывод о наличии ошибки в местоположении границ ранее учтенного земельного участка, кадастровой или иной ошибки (пункты 12, 79 Требований);

8.2) отсутствие сведений в случаях, когда необходимо дополнительно обосновать результаты кадастровых работ (например, необходимо обосновать размеры образуемых земельных участков); отклонение от формы межевого плана с учетом выполняемой кадастровой процедуры и наличием разъяснений органа нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений; в случае, если правообладатель смежного земельного участка отказывается от представления своих паспортных данных, то в заключении кадастрового инженера также необходимо указывать сведения об этом. При этом указание информации о том, что кадастровый инженер не согласен с замечаниями, указанными в решении органа кадастрового учета об отказе в осуществлении кадастрового учета, по моему мнению, не допустимо, т. к. для переписки имеется возможность подать письменное обращение (жалобу) или обжаловать отказ в судебном порядке. 9.1) отсутствие оттиска печати кадастрового инженера (пункт 17 Требований);

9.2) наличие в акте согласования незаполненных разделов и (или) реквизитов (пункт 21 Требований);

9.3) отсутствие реквизитов документов, подтверждающих личность лиц, участвующих в согласовании местоположения границ земельных участков (пункт 83 Требований);

9.4) отсутствие реквизитов документов, подтверждающих полномочия лиц, участвующих в согласовании местоположения границ земельных участков (пункт 84 Требований, часть 4 статьи 39 Закона);

9.5) отсутствие сведений о способе и дате извещения правообладателей смежных земельных участков, процедура согласования местоположения границ земельных участков с которыми проводится (пункт 85 Требований). Отсутствие указанного раздела. При этом в состав межевого плана представляется раздел «Схема геодезических измерений», который не предусмотрен формой межевого плана, утвержденной Приказом (пункт 7 Требований). 11.1) раздел достаточно часто готовится не на основе разделов кадастрового плана территории или кадастровой выписки соответствующего земельного участка, содержащих картографические изображения, либо без использования картографического материала (пункт 75 Требований);

11.2) на Схеме не отображается местоположение земельных участков относительно смежных земельных участков, границ кадастрового деления (для земельных участков, занятых протяженными объектами), природных объектов и (или) объектов искусственного происхождения (если отдельные части границы земельного участка совпадают с местоположением внешних границ таких объектов и сведения о таких объектах содержатся в ГКН), границ муниципальных образований и (или) границ населенных пунктов (в том случае, если это необходимо); границ кадастрового деления (если земельный участок располагается в нескольких кадастровых кварталах, либо земельный участок примыкает к границе кадастрового деления); 11.3) в случае подготовки межевого плана в результате кадастровых работ по образованию земельных участков на Схеме не отображаются земельные участки или земли общего пользования (схематично не отображены местоположение улиц, дорог общего пользования, парков, скверов и т. п.) (пункт 76 Требований). 12.1) в разделе не отображаются местоположение существующих, новых и прекращающих существование характерных точек границ, а также частей границ и обозначения земельных участков, частей земельных участков и характерных точек границ (пункт 78 Требований);

12.2) неверное обозначение земельных участков (пункты 79, 80 Требований). Составление указанного раздела в случае, если в радиусе 40 метров от узловой точки (характерной точки, являющейся общей для границ трех и более земельных участков) отсутствуют более трех долговременных, четко опознаваемых объектов местности, а также отсутствуют значения измеренных расстояний до указанных объектов местности (пункт 87 Требований). 14.1) документы, включаемые в состав Приложения, не нумеруются (пункт 19 Требований);

14.2) копии документов, включаемых в состав Приложения, не заверяются подписью (c указанием фамилии и инициалов) и оттиском печати кадастрового инженера (пункт 28 Требований);

14.3) непредставление в состав Приложения документов, подтверждающих особый порядок образования таких земельных участков (статьи 11.2, 11.3, 11.9, 31, 34, 36 Земельного кодекса Российской Федерации от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ, статьи 13, 14 Федерального закона № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», части 9, 10 Закона, пункты 23, 24, 26 Требований);

14.4) непредставление в состав Приложения документов, подтверждающих полномочия лиц, участвующих в согласовании местоположения границ земельных участков, копий возражений относительно согласования местоположения границ земельных участков, копий документов, подтверждающих снятие возражений относительно согласований местоположения границ земельных участков; расписок в получении извещений о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков; копий первого листа и листа, содержащего извещение о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков, опубликованное в печатном издании пункт 25 Требований). В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации процедура образования земельных участков или уточнения сведений о местоположении границ земельных участков сопровождается утверждением органами местного самоуправления схем расположения земельных участков на кадастровом плане (карте) (см. Рис. 2) соответствующей территории (далее также - Схемы) в следующих случаях:

1) при формировании земельного участка в целях выбора для строительства (статья 30);

2) при образовании земельного участка, предоставляемого гражданину для целей, не связанных со строительством, из земель публичной собственности (статья 34);

3) при образовании земельного участка, занятого зданием, строением, сооружением, из земель публичной собственности, либо если в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения в объеме, необходимом для выдачи кадастрового паспорта такого земельного участка (статья 36).

Кроме того, специальными федеральными законами также предусмотрены положения об утверждении Схем расположения земельных участков, предназначенных для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства (Федеральный закон от 11 июня 2003 года № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»), и земельных участков, предназначенных для размещения объектов жилого назначения в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства»).

К сожалению, до настоящего времени не сложился унифицированный подход к правилам подготовки Схем, в том числе описанию проектных границ земельных участков на Схеме (см. Рис. 3), способу утверждения Схемы, необходимости отображения на Схеме обременений и ограничений в использовании земельных участков, порядку согласования Схемы до ее утверждения.

Указанное в первую очередь обусловлено тем, что Земельным кодексом не предусмотрено принятие подзаконных нормативных правовых актов по вопросам подготовки Схем.

В связи с этим целесообразно выделить следующие актуальные вопросы, касающиеся составления Схем.

1) Формирование (проектирование) земельного участка и отображение его границ на Схеме.

Общий подход по вопросам образования земельного участка и его дальнейшей постановки на кадастровый учет выражается формулой, закрепленной в Федеральном законе от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»: «образуемые земельные участки должны соответствовать требованиям гражданского законодательства, земельного законодательства, лесного законодательства, водного законодательства, градостроительного законодательства и иным установленным в соответствии с законодательством Российской Федерации требованиям к земельным участкам».

При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа - из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае, если указанные документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.

Таким образом, описание проектных границ земельного участка на Схеме должно отвечать общим принципам образования или уточнения местоположения таких границ.

Однако на нормативном уровне не решен вопрос о точности отображения границ земельного участка на Схеме и используемых при этом условных знаках.

Исходя из сложившейся практики, большинство муниципальных органов при подготовке Схемы используют условные знаки, аналогично предусмотренным приказом Минэкономразвития России от 24 ноября 2008 года № 412 для подготовки межевых планов.

2) Использование муниципальных актов об утверждении Схем в качестве основания для внесения в ГКН категории земель и разрешенного использования образуемых земельных участков.

В отношении земельных участков, образуемых из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, действующим законодательством не исключается закрепление решений об отнесении таких земельных участков к определенной категории земель и установлении для них разрешенного использования (при отсутствии утвержденных правил землепользования и застройки) в муниципальных правовых актах об утверждении Схем расположения данных земельных участков, изданных органами местного самоуправления, уполномоченными принимать соответствующие решения. Изложенное подтверждается правовой позицией, содержащейся в разъяснениях Минэкономразвития России, по мнению которого, учитывая, что действующим законодательством исчерпывающе не определено, в каком именно порядке устанавливается категория земельных участков, образуемых из земель, находящихся в неразграниченной государственной собственности, соответствующими документами могут быть акты о выборе данных земельных участков (см. Рис. 4), принятые с учетом целевого назначения земель, с приложением Схем расположения таких земельных участков, либо утвержденные в установленном порядке Схемы расположения таких земельных участков (письма от 10 февраля 2010 года № Д23-456 и от 16 июня 2009 года № Д23-1778).

Рассматривая вопрос об использовании муниципальных актов, утверждающих Схемы и содержащих сведения о категории и разрешенном использовании земельных участков, в качестве источника сведений о данных характеристиках земельных участков для внесения в ГКН необходимо учитывать следующее:

• об отнесении образуемых земельных участков к определенной категории земель и (или) об установлении их разрешенного использования, должны быть изданы муниципальными органами, уполномоченными принимать соответствующие решения;
• кроме того, содержание таких актов должно позволять определить земельный участок, в отношении которого установлено их действие (например, в Схеме исчерпывающе указаны сведения о местоположении (координатах) границ образуемого земельного участка или содержатся иные сведения, позволяющие идентифицировать такой земельный участок).

В дальнейшем акт об утверждении Схемы помещается в состав межевого плана, в т. ч. в качестве основания для внесения в межевой план сведений о категории земель и разрешенном использовании земельного участка - объекта кадастровых работ.

При этом описание земельного участка на Схеме, акт об утверждении которой содержит сведения о категории земель и разрешенном использовании такого участка, должно совпадать с описанием границ земельного участка в межевом плане. В противном случае при проверке межевого плана могут возникнуть вопросы, касающиеся обоснованности внесения в межевой план сведений о категории земель и разрешенном использовании такого участка.