Параметры использования земель, не относящихся к названным категориям, будут определяться на основании зонирования, правил землепользования и застройки, градостроительных регламентов. Планируется установить 13 целевых зон использования земель - жилые,
Территориальная зона - это совокупность смежных земельных участков, в отношении которых установлен единый перечень видов разрешенного использования или один вид использования, за исключением земельных участков в границах особо охраняемых категорий земель.
Директор Департамента недвижимости Министерства экономического развития Андрей Ивакин в своем интервью, данном корреспонденту «Российской газеты» (опубликовано № 5607 за 14 октября 2011 года под заголовком «Земельный вопрос - категоричный ответ») Татьяне Смоляковой, объяснил, что на практике означает упрощение классификации категорий земель, кому и как оно облегчит жизнь. Ниже мы приводим несколько фрагментов из этого интервью.
- Граждане редко сталкиваются с необходимостью строительства, а если сталкиваются, то у них, как правило, уже есть участок под застройку. А вот бизнесу довольно часто приходится заниматься оформлением земельных участков. Поэтому для предпринимателей этот законопроект может оказаться очень полезным.
Сейчас есть две процедуры, которые необходимо пройти, чтобы приступить к строительству, - изменение категории земельного участка и вида разрешенного использования. Категорию меняют органы федеральной, региональной или местной власти. Какой именно орган, зависит от целого ряда факторов. Сегодня перевод из одной категории земель в другую - это индивидуальное решение по каждому участку. И абсолютно непонятно, почему органы власти принимают решение перевести участок или не перевести.
Поэтому мы убираем лишнюю процедуру с категориями, но не с разрешенным использованием - она сохраняется, но конструкция становится более прозрачной и понятной. Определение разрешенного использования относится к полномочиям органов местного самоуправления, которое должно руководствоваться зонированием территории, правилами землепользования и застройки, градостроительными регламентами.
Территориальное зонирование законом уже предусмотрено, но действует оно только в тех муниципальных образованиях, в которых утверждены правила землепользования и застройки. Дело в том, что правила землепользования и застройки - это такой документ, который предусматривает комплексную картину в отношении всего муниципального образования. Там указаны зоны жилой застройки, зоны сельскохозяйственного использования, промышленные зоны и т. д. по закону они должны были быть утверждены до конца 2011 года по всей территории страны.
В новом законе сроки изменения разрешенного использования не оговариваются, поскольку основная задача, которую ставили перед собой разработчики, заключалась в отмене категорий земельных участков, хотя эксперты считают, что сроки перевода земельного участка, например, из зоны сельхозназначения в жилую зону сократятся как минимум в два раза.
Существующая сегодня процедура изменения разрешенного использования земельных участков, прописанная в Градостроительном кодексе, будет продолжать действовать и в дальнейшем.
Виды земельных участков: список сужается...
Для чего нужен классификатор видов разрешенного использования земельных участков и почему действующая система классификации нелогична, объясняет начальник отдела законодательства в сфере недвижимости Министерства экономического развития России Александр Окунев.
Земельный кодекс делит земли на семь категорий, каждая из которых имеет также виды разрешенного использования. С категориями все, в общем, понятно: есть земли сельхозназначения, населенных пунктов, лесного фонда и так далее, у каждой - своя функция. А вот разрешенное использование - «вещь в себе», смысл которой не понимает никто. Возьмем, к примеру, такой вид использования, как «дачное строительство». Он встречается и на сельхозземлях, и в рамках населенных пунктов.
В итоге вся система классификации становится нелогичной. Сегодня существуют около 3 тысяч видов разрешенного использования земельных участков, есть и довольно абсурдные. Чиновники на местах нередко используют хаос понятий в своих интересах, ущемляя права землевладельцев. Например: участок имеет статус: «для эксплуатации модуля» или еще абстрактнее: «для уставных видов деятельности». Что это такое, не понятно. В итоге местные власти могут использовать данный надел, как им заблагорассудится. Поэтому и возникла идея создать более жесткую универсальную классификацию.
По моему мнению, вступление в силу этого закона, в случае его принятия, возможно только после того, как на всех уровнях будет подготовлена и принята градостроительная документация. В противном случае последствия такого шага для земельного рынка могут быть негативными. В целом
Дело в том, что требования к содержанию этих документов в законодательстве были прописаны нечетко. В итоге на схемах порой отражены разные категории объектов, использован разный масштаб, между муниципальными образованиями обнаруживаются «белые пятна» от 40 до 100 километров.
Кроме того, возникает много спорных моментов. Допустим, один муниципальный район предлагает создать у себя полигон твердых бытовых отходов, а другой, смежный с ним, планировал построить на границе с соседом горнолыжный курорт. И вот начинаются бесконечные совещания, нестыковки, переделки.
Сейчас на законодательном уровне принято принципиальное решение, что такие вопросы должны улаживаться в судебном порядке. А чтобы избежать новых конфликтов, планируется создать единый фонд данных картографических материалов, откуда все заинтересованные лица смогут бесплатно получать нужные данные. В целом завершение процессов территориального планирования займет еще несколько лет. Поэтому будет логично, если и закон об отмене категорий начнет действовать не ранее 2017 года.
Важнейшей задачей в настоящее время является разработка классификатора видов разрешенного использования участков. Ведь путаница с ними негативно сказывается и на результатах кадастровой оценки. В итоге получается, например, что кадастровая стоимость земли под аэропортом в Анапе составляет 100 миллионов рублей, а под аналогичным объектом в Сочи - 14 миллиардов. В результате установление платы за землю (арендной платы) в размере, например, 0,1 % от кадастровой стоимости будет означать для аэропорта Анапы процветание, а для сочинского - банкротство (аэропорты - лишь яркий пример, такое встречается сплошь и рядом).
Вместо существующих 3 тысяч видов разрешенного использования должно быть от 200 до 500 с разбивкой
В настоящее время Министерство экономического развития ведет разработку классификатора видов разрешенного использования, который будет взаимоувязан с системой кадастровой оценки.
Алексей Резенков,
