Перспективы технического учета и технической инвентаризации

О реорганизации системы технического учета и технической инвентаризации рассказывает директор Департамента недвижимости Минэкономразвития Российской Федерации Андрей Ивакин

Система учета и инвентаризации реорганизуется уже три года. Когда этот период закончится, точно не знает никто, потому что сроки постоянно переносятся. И в таком переходном положении, когда нет четкой определенности и нет ясного понимания, куда должна двигаться эта система и как она будет развиваться, достаточно сложно работать. Поэтому мы стараемся откровенно говорить о тех вопросах, которые уже решены и о тех проблемах, над которыми еще приходится работать.

Объединение систем учета земельных участков и объектов капитального строительства - это процесс намного более сложный, чем объединение систем регистрации и кадастрового учета. Там происходило все легче, поскольку обе системы были федеральные и централизованные. А в технической инвентаризации действуют региональные унитарные предприятия, в каждом из которых существуют свои правила и порядки.

Кроме того, в сфере технического учета и технической инвентаризации существует устаревшая нормативная база, которая уже много лет не менялась. Эти обстоятельства усложняют реорганизацию. И мы пытаемся сейчас просчитать все до мелочей и только после этого переходить к новой системе с четким планом и с четким пониманием того, как все будет работать в новых условиях, чтобы реформа не привела к остановке всей системы учета и инвентаризации.

Каким образом произойдет передача функций по учету объектов капитального строительства от БТИ к Кадастровым палатам. Очевидно, что нельзя это сделать одномоментно по всей стране. Поэтому мы предлагаем разделить все регионы по группам и передавать эту функцию поэтапно. В тех регионах, где учет сохраняется в БТИ, будут пока действовать правила, установленные Постановлением Правительства Российской Федерации от 4 декабря 2000 года № 921 «О Государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства». Но в регионах, где сейчас действует ЕГРОКС, новые правила вступят в первую очередь, поскольку там уже налажено взаимодействие между Кадастровыми палатами и БТИ, есть базы данных и осуществляется перенос информации.

Дальнейший график будет определяться Росреестром, исходящим из степени готовности Кадастровых палат принять всю работу по учету. Надо понимать, что это дополнительные очереди для приема граждан, это обучение сотрудников, это вопросы с архивами и так далее. Кстати, технический учет зданий и помещений по объему намного превышает кадастровый учет земли, потому что самих объектов капитального строительства больше на любой площади, чем земельных участков, и оборот с ними гораздо чаще происходит.

Временный порядок учета зданий и сооружений, действующий в течение переходного периода, юридически не считается де-юре кадастровым учетом, но мы его именуем именно так, поскольку он по объему сведений практически полностью совпадает с государственным кадастровым учетом. Исключением является использование инвентаризационной стоимости вместо кадастровой, поскольку законодательство предусматривает именно инвентаризационную стоимость.

На период передачи функций технического учета из БТИ в Кадастровую палату нет смысла сохранять монополию на работы по инвентаризации. И здесь предусматривается право любых организаций, в штате которых есть кадастровые инженеры, аттестованные в установленном порядке, проводить техническую инвентаризацию.

Это не будет пока называться кадастровыми работами, потому что закон этого не разрешает, - это будет техническая инвентаризация. Описание объектов мы предлагаем сразу осуществлять по новым правилам в соответствии с техническими планами. В 2013 году, как это предусмотрено законом, мы просто поменяем вывеску, а процедуры останутся теми же самыми. Сейчас у нас ведется работа над техническим планом сооружения, являющимся самым сложным из технических планов. С созданием плана помещения было проще - ситуация с сооружениями выглядит значительно сложнее, поскольку существует огромное количество их видов и типов, которые необходимо классифицировать, исходя из назначения сооружений. Единственный выход, который был найден, - это использовать классификатор основных фондов, который сегодня пусть с небольшими изменениями, но существует. Очень сложные вопросы возникают по техническим планам линейных объектов, подземных сооружений и сооружений, которые являются навесными, то есть не имеют прямой связи с землей. По мнению специалистов, при создании технического плана подземного сооружения необходимо изображать его контурную проекцию на земельный участок. Что касается линейных объектов, то они могут изображаться не обязательно контуром. Там может быть линия, соединяющая опоры, если это надземная линия электропередачи, или соединяющая точки выхода этого объекта на поверхность земли, если это подземное сооружение. В итоге кадастровому инженеру было оставлено три варианта описания на выбор: контур, линия, соединяющая точки (для линейных объектов), и радиус. Комбинация этих трех вариантов позволяет инженеру описывать сложные сооружения. Следует решить один очень важный вопрос: сведения о каких именно объектах необходимо переносить в государственный кадастр недвижимости в качестве объектов учета согласно Приказу Министерства экономического развития Российской Федерации от 11 января 2011 года № 1 «О сроках и порядке включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах недвижимости (далее по тексту - Приказ № 1).

По правилам технического учета каждому зданию, строению, сооружению присваивается буквенное обозначение - литера, которая вносится в технический паспорт домовладения. То есть, помимо основного объекта, на участке может присутствовать еще масса вспомогательных объектов, например пристройки, сараи и другое. В кадастре нет основных или вспомогательных объектов - там есть просто объекты кадастрового учета.

Если переносить в кадастр каждую литеру как объект кадастрового учета, получится огромное количество объектов кадастрового учета, которые, в свою очередь, станут объектами массовой оценки и объектами налогообложения.

Но если переносить в кадастр только основной объект, а все остальное указывать как дополнительные характеристики, тогда можно потерять ряд объектов. Это принципиальный вопрос: что все-таки переносить, какой объект. Очень много, естественно, будет дублирующих объектов, потому что на некоторых территориях работают различные органы учета и объект может оказаться одновременно в базе нескольких БТИ. С этим мы пока вообще ничего не придумали. Как вычищать базу данных? Пока, наверное, в ручном режиме.

Сложная ситуация возникает в случае несоответствия характеристик одного объекта, полученных из разных источников, поскольку информация об объекте сейчас может находиться в базах 3-4 организаций: в реестре прав об объекте, если он уже зарегистрирован, в БТИ и в ЕГРОКС. И естественно, что могут не совпадать адреса объектов, их площади и характеристики. Какую базу данных считать более актуальной, когда мы приходим к одной учетной системе в кадастре? Как сверять эти объекты и что заносить в кадастр? Тоже непростой вопрос.

Хотя, конечно, все зависит от ситуации по каждому объекту. Информация могла измениться в ЕГРП недавно, и при этом не измениться в БТИ. И наоборот, информацию могли поменять в БТИ, но не поменять в ЕГРП. И надо смотреть по дате изменений, по документам. Представьте себе количество объектов и территорию страны, чтобы в ручном режиме сделать такую колоссальную работу. Нам предстоит еще долго разгребать эти завалы несоответствий и нестыковок.

Важное обстоятельство, на которое следует обратить внимание, - это то, что объекты, учтенные по новым правилам, в Кадастровой палате одновременно считаются ранее учтенными объектами ГКН. То есть заявитель, обратившись в Кадастровую палату, может поставить свой объект на временный технический учет. При этом будет фактически осуществляться кадастровый учет, правда, не через заявительный принцип, а через временный реестр объектов. После 2013 года этот объект будет перенесен в кадастр как ранее учтенный, поскольку закон это позволяет. И, таким образом, все объекты попадут в кадастр автоматом как ранее учтенные, и выписку по ним можно будет получать не только из ЕГРОКС, но и из государственного кадастра недвижимости. При этом термин ЕГРОКС сохранится, хотя полностью поменяются правила его ведения и содержания. Еще один достаточно сложный вопрос - это инвентаризационная стоимость декларативных объектов. Помимо объектов, подпадающих под дачную амнистию, к ним относятся и объекты, для которых по градостроительному кодексу не требуется разрешения на эксплуатацию. По декларации никакую инвентаризационную стоимость посчитать нельзя. Это никого сильно не беспокоит, поскольку цели обобрать садоводов, введя высокий налог на садовые домики, подпадающие под дачную амнистию, никто не ставит.

Сложность состоит в том, что техническая инвентаризация является делом добровольным и, хотя в настоящее время отсутствует такое массовое явление, как постановка объектов на учет без инвентаризации, но в будущем количество таких объектов может значительно возрасти. Поскольку их инвентаризационная стоимость определена не будет, то они выпадут из налогооблагаемой базы.

После передачи учета в Кадастровую палату сразу возникает вопрос: а кто будет считать стоимость? Кадастровые инженеры с этого момента ее считать не будут, поскольку не имеют такой функции. Их задача - сделать технический план, в котором нет инвентаризационной стоимости. А Кадастровая палата не будет считать, потому что не имеет полномочий. Но даже если государство наделит полномочиями инженера или Кадастровую палату, то остается вопрос: а как будет происходить расчет стоимости? По старой методике Кадастровая палата посчитать не сможет, потому что тех характеристик, которые нужны для расчета инвентаризационной стоимости, в новом техническом плане уже не будет.

Другой вариант - это сказать, что кадастровый инженер должен посчитать эту стоимость в момент проведения технической инвентаризации. В принципе этот вариант имеет право на жизнь, поскольку так сегодня и происходит. Фактически сотрудник БТИ считает инвентаризационную стоимость в процессе инвентаризации. Здесь, конечно, будет масса вопросов, когда придут считать инвентаризационную стоимость те кадастровые инженеры, которые раньше землей занимались. Они в этой методике утонут и ничего не поймут, так как она очень сложная и по ней есть много вопросов - как ее применять и как считать эту стоимость по объектам. Но, тем не менее, этот подход имеет право на жизнь.

Еще один вариант - это определить, что кадастровая инвентаризационная стоимость считается в процентах от кадастровой. Сейчас заключен большой контракт на массовую оценку, есть стандарты, и в принципе этот третий вариант позволяет осуществить переход от кадастровой стоимости к новому налогу на недвижимость. Если правильно подобрать цифры, то можно избежать увеличения нагрузки на налогоплательщика, которым чревато изменение налоговой базы. Вообще действующая методика корректна, она не устарела и ее можно использовать в ближайшие несколько лет.

Я не знаю, когда появится глава в Налоговом кодексе, посвященная новому налогу на недвижимость. Пока еще нет даже проекта этого закона. Некоторые называют его единым налогом на недвижимость. Другие - просто налогом на недвижимость. Как рассчитывать единый налог, тоже пока никто не знает, потому что у нас по Гражданскому кодексу здание (объект) существует отдельно, а земельный участок - отдельно. Значит, получается, что нужно либо взять земельный налог и включить в него стоимость здания, как улучшение, либо наоборот, взять налог на здание и включить в него стоимость прав на земельный участок, на котором он расположен.

Хотя сейчас и проводится массовая оценка зданий, сооружений, помещений, и на ее организацию тратятся достаточно большие деньги, но не исключено, что какой-то длительный период времени все мы будем продолжать пользоваться инвентаризационной стоимостью. Самый болезненный имущественный вопрос в процессе передачи функций технического учета из БТИ в Кадастровую палату - это архивы, потому что уничтожить их нельзя и оцифровать их быстро тоже нельзя. Мы сейчас обсуждаем с Росреестром проект создания специальных фабрик по оцифровке, где будет возможность перевести их в электронный вид. А бумажные архивы со всей страны свезти куда-нибудь в одно место и пользоватьсяими только для судов или еще для каких-то целей.

Но на сегодняшний день Росреестр не обладает помещениями, оборудованными и пригодными для хранения того объема архивов, который хранится в органах БТИ. В этом вопросе нет пока однозначного ответа. Самое разумное было бы арендовать у субъектов Российской Федерации все помещения, в которых хранятся архивы, чтобы не трогать их и не перевозить никуда. Потому что, как показала практика, нельзя перевезти архив, ничего не потеряв. Обязательно что-то произойдет. Есть, конечно, некоторые регионы, которые согласны передать помещения с архивами безвозмездно. Но понятно, что не все на это пойдут, поскольку такая передача носит добровольный характер. Может быть, часть регионов вообще откажутся передавать или отдавать помещения в аренду. Что касается Московской области, то надеемся, что здесь решить вопрос будет проще, учитывая ее географическую близость. И еще один вопрос, который тоже касается деятельности БТИ, это вопрос секретности. Дело в том, что в спутниковой геодезии дифференциальная поправка, которая передается на базовую станцию, а с нее на приемник, содержит в себе координаты базовой станции. И получается, что если не открывать координаты пунктов государственных геодезических сетей, то передача поправок должна происходить по секретным каналам связи. То есть ситуация здесь доходит до полного абсурда. Нам все-таки удалось убедить Министерство обороны, что нельзя сейчас блокировать развитие спутниковой геодезии из-за необоснованных ограничений. В результате военные выпустили приказ, в котором существенным образом понижается степень секретности по топографическим картам, с которыми теперь можно будет работать. Было принято решение, что координаты пунктов государственных геодезических сетей не будут являться государственной тайной. Возникает ряд преимуществ, поскольку не надо тратиться на первые отделы и дорогую сертификацию компьютеров. Это очень важное событие для спутниковой геодезии и в целом для работы по описанию границ субъектов недвижимости. Какую стратегию следует выбрать БТИ после того, как учет перейдет в Кадастровую палату, и что в дальнейшем с этим предприятием будет происходить. Выскажу свое видение этого вопроса. Существующая сейчас функция технического учета общего имущества многоквартирных домов нормативно урегулирована, но не осуществляется. Совершенно непонятно как, где и каким образом учитывается это имущество. Есть какие-то отсылочные нормы в Жилищном кодексе. Если повесить учет общего имущества многоквартирных домов на самих собственников - то, наверное, эта норма не будет работать. Жильцы испытывают сложности даже при выборе формы правления, что уж тут говорить про организацию технического учета. Плюс к этому существуют большие риски, потому что с точки зрения защиты прав и интересов жильцов ведение имущественного учета должно осуществлять третье лицо. На наш взгляд, организовать такой учет должны либо региональные власти, либо муниципалитеты. В Жилищном кодексе необходимо четко прописать цели технического учета общего имущества многоквартирных домов, его порядок, полномочия и кто его осуществляет. С помощью БТИ возможно эффективное осуществление технического учета, поскольку подробное описание многоквартирных домов со всем имуществом в БТИ уже имеется. То есть база для такой функции готова.

Сейчас субъектам Российской Федерации передается массовая оценка объектов недвижимости. Чтобы обеспечить проведение массовой оценки, нужны оценщики и нужен мощный информационный центр, в котором будет храниться вся эта информация. Это тоже большая работа, и роль БТИ здесь могла бы быть незаменимой.

Но есть еще очень важный сегмент, регулируемый законами рынка, а именно кадастровая деятельность. И здесь все зависит от политики самих БТИ: смогут ли они занять достойную нишу на этом рынке, как будет организована работа по земельным участкам и по объектам капитального строительства. Я думаю, что предприятия, которые овладеют новейшими технологиями, получат конкурентное преимущество, работая эффективнее, быстрее и качественнее.