Землю отделяют от схем

Федеральные власти меняют правила игры на земельном рынке. Нововведения призваны повысить эффективность использования земельных ресурсов с точки зрения и застройки, и налогообложения.

Федеральные власти преподнесли крупным землевладельцам сразу несколько предновогодних сюрпризов. Президент Дмитрий Медведев призвал депутатов Госдумы принять закон об изъятии неэффективно используемых земель. Планируется ввести процедуры изъятия не только сельхознаделов, но и нецелевым образом или неэффективно используемых иных земель, в том числе занятых долгостроями.

В недрах Минрегиона обсуждается идея запрета жилищного строительства на участках, расположенных вне населенных пунктов. Сегодня девелоперы активно возводят жилье под видом дач на сельхозземле, не вкладываясь в инфраструктурное развитие территорий (по градостроительным нормам к дачам школы или детсады не прилагаются).

Но самым настоящим шоком для многих латифундистов стал налог на имущество, «упакованное» в закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФы). До сих пор эти фонды имели налоговые преференции, чем активно пользовались лендлорды, пряча в юридическую оболочку ЗПИФов землю и объекты недвижимости. Неожиданно для всех эта лазейка захлопнулась. В ноябре соответствующий закон был проведен через непрофильный Комитет по физкультуре и спорту Госдумы в обход отраслевого лобби и принят в течение недели.

«Мы отнимаем деньги у того, кто владеет недвижимостью в больших объемах. Халява в этой сфере заканчивается», - во всеуслышание заявил один из депутатов. По мнению экспертов, нововведения дадут власти возможность получить дополнительные налоговые поступления, подготовиться к введению единого налога на недвижимость, но главное - вернуть в рыночный оборот значительные земельные массивы. Не будет преувеличением сказать, что сегодня рынок земли имеет уродливые очертания. За последние несколько лет десятки тысяч гектаров были фактически изъяты из оборота и «упакованы» в ЗПИФы. По одной из версий, операция по отмене их льготного налогообложения реализована с подачи нескольких губернаторов, фактически утративших контроль над частью территорий.

Первые ЗПИФы появились в 2003 году. Предполагалось, что они станут аналогом зарубежных трастов недвижимости (REIT - Real Еstate Investment Trust), инструментом коллективного финансирования девелоперских проектов. Именно этим было обусловлено предоставление ЗПИФам каникул по налогу на прибыль (он уплачивался только в момент расформирования фонда) и освобождение их от имущественного налога. Теоретически в течение срока существования ЗПИФа сэкономленные средства могли реинвестироваться в инвестпроекты. Однако долгожданного притока инвестиций не произошло. Вместо этого благодаря уникальному налоговому статусу многие ЗПИФы стали превращаться во внутренние офшоры.

Как гласит один из разъяснительных документов Минфина, плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками. Однако если имущество (земля, недвижимость) включается в состав ЗПИФа и объединяется с имуществом прочих учредителей, то возникает право общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев. При этом в госреестре права на недвижимость в составе ЗПИФа не персонализируются. Указывается только, что собственниками такого имущества являются владельцы паев. Таким образом, формально учредители ЗПИФа не владеют земельными участками, внесенными в имущество ПИФа, а значит, могут не платить земельный налог. Сам же ЗПИФ по закону не является юридическим лицом. Таким образом, земельный налог платить некому. На имущество в составе фонда нельзя обратить взыскание по долгам пайщика или управляющей компании. Доступ кредиторов и госорганов к объектам недвижимости, спрятанным в ЗПИФ, ограничен законом.

Стоит ли удивляться, что в последнее время перетекание активов в зону льготного налогообложения стало лавинообразным. По данным ФСФР, с начала года было зарегистрировано 275 паевых фондов, из них 255 - фондов недвижимости. Всего на долю ЗПИФов недвижимости приходится уже более 40 % всех зарегистрированных инвестфондов.

При этом, по оценке заместителя гендиректора по работе с клиентами УК «Интраст» Павла Синюкаева, абсолютно рыночных ЗПИФов, то есть с регулярными котировками паев на ММВБ, менее 1 % от их общего количества. Львиная доля фондов создана под конкретных землевладельцев и собственников недвижимости. В ЗПИФах, паи, которых ограничены в обращении, легко узнаются бенефициары. Например, названия фондов «Родэкс Недвижимость Первый» и «Родекс Семейный» созвучны названию одного из крупнейших подмосковных застройщиков - холдинга Rodex Group. В компании не скрывают, что основной целью создания ЗПИФов недвижимости была оптимизация налогообложения и привлечение инвестиций на волне роста рынка недвижимости. ЗПИФы использовали компании «Интеко», «Миракс», другие крупные операторы этого рынка. У одного из крупнейших казанских землевладельцев - инвестгруппы ASG - в ЗПИФах около 300 тысяч квадратных метров и 25 тысяч гектаров. В целом совокупная стоимость активов российских ЗПИФов превышает 300 миллиардов рублей. По мнению экспертов, изменение режима налогообложения разрушает все «упаковочные» схемы: они становятся экономически нецелесообразными. «Оболочка ЗПИФа будет проигрывать другим формам собственности - тому же обычному юрлицу, учитывая, что пайщики фонда несут накладные расходы, выплачивают вознаграждение управляющей компании», - полагает директор УК «БКС - Фонды недвижимости» Роман Шайнуров. Не исключено, что однажды может быть отменена и льгота по налогу на прибыль. По словам финансового директора девелоперского холдинга Rodex Group Алексея Казначеева, компания рассматривает возможность отказа от использования ЗПИФов недвижимости.

Своеобразие ситуации заключается в том, что землевладельцы, использовавшие ЗПИФы для налоговой оптимизации, лишены свободы маневра. Они не могут завтра закрыть фонд и «перепрятать» имущество в специальные компании или офшоры. Они и девелоперы оказались заложниками конструкции ЗПИФов, которая призвана обеспечивать долгосрочность коллективных инвестиций. Не отработана процедура досрочного расформирования фонда, погашения паев и возврата имущества. Пока погасить паи можно только деньгами. Причем сделки с пайщиками запрещены. Теоретически возможно провернуть эту операцию с участием родственных пайщикам структур. Но тем, в свою очередь, надо привлечь финансирование для выкупа активов ЗПИФа, а пайщикам - заплатить налог на прибыль. Федеральная служба по финансовым рынкам (ФСФР) подготовила поправки в закон «Об инвестиционных фондах», позволяющие досрочно погашать паи ЗПИФов и не распродавать недвижимость, а передавать права на нее пайщикам. Однако пока перспективы принятия этих поправок весьма туманны.

Велика вероятность, что налоги землевладельцам все-таки придется платить. Если земля и недвижимость в ЗПИФе, то максимальная ставка налога на имущество составит 2,2 %. Что же касается ставок налога на «неупакованную» землю, то они устанавливаются местными властями и сильно разнятся. Гендиректор одной из московских компаний рассказал «Эксперту», что платит за участок площадью 70 гектаров в Подольском районе около 8 миллионов рублей в год. Размер земельного налога исчисляется исходя из кадастровой стоимости, которая зависит от категории участка. «За сельхозземли плата пока не астрономическая, - рассказывает он. - А вот с большими участками под индивидуальное жилищное строительство все куда драматичнее. Недавно областные власти подняли ставки налога на землю, и многие собственники уже схватились за голову. Знаю даму, которая владеет 500 гектарами в ближнем Подмосковье под ИЖС. Она платила ежегодно несколько миллионов долларов налога. А после повышения ставок принялась переводить землю обратно в сельхозназначение, чтобы сэкономить на налогах. Однако из-за последних инициатив Минрегиона и президента была вынуждена приостановить этот процесс. А тут еще схлопнулась альтернативная схема с ЗПИФами». По мнению нашего собеседника, налоговое бремя (которое может существенно вырасти после введения единого налога на недвижимость) заставит многих латифундистов продавать земельные активы. Сейчас на земельном рынке не лучшее время для распродаж. «Спрос на землю низкий, объемы сделок на треть меньше докризисных. Мы ожидали, что осенью произойдет сезонный всплеск спроса, однако этого не случилось», - сетует один из игроков земельного рынка. Теоретически выброс нового предложения на рынок может спровоцировать обвал цен - как на земельные участки, так и на недвижимость. Активные действия властей в земельной сфере имеют финансовую и социально-экономическую подоплеку.

Во-первых, в условиях нарастающего дефицита федерального бюджета Минфин, скорее всего, будет сокращать трансферты и субсидии регионам. Поэтому в качестве компенсации губернаторам и местным властям предоставлена возможность обложить налогом крупных землевладельцев. Дополнительные налоговые поступления только от имущества в ЗПИФах могут составить от 1 до 6 миллиардов рублей в год. Кроме того, в качестве альтернативы изъятию неэффективно используемых земель обсуждаются перспективы введения на них повышенных ставок налога.

Во-вторых, было бы крайне несправедливо по отношению к гражданам страны обсуждать перспективы введения единого налога на недвижимость исходя из рыночной (а не инвентаризационной, как сейчас) стоимости, в то время как земельные активы юрлиц были бы спрятаны от налогообложения в ЗПИФах и прочих «схемах».

В-третьих, без реформы земельных правоотношений невозможна реализация программ развития территорий. По мнению гендиректора компании «Миэль - Загородная недвижимость» Владимира Яхонтова, жесткие действия властей направлены на вовлечение в рыночный оборот земельных массивов, подконтрольных крупным собственникам. Руководитель департамента проектного планирования компании «Московские информационные технологии» Александр Пожалов напоминает: «В последнее время государство стремится активизировать оборот земель в регионах под малоэтажную застройку (в том числе кооперативную) в рамках новой федеральной целевой программы «Жилище». Регионам предписано принять собственные программы жилищного строительства. Это является условием получения денег из федерального бюджета». Между тем сложившаяся в последнее десятилетие избыточная концентрация земельных ресурсов в руках латифундистов зачастую ограничивает градостроительное развитие территорий и подрывает экономику инвестиционных и инфраструктурных проектов.