Сведения о категории земель и кадастровый учет

В письме от 8 октября 2010 года № 1603 директора ФГУ «Кадастровая палата» по Московской области Виктора Шило разъясняется порядок внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о категории земель и разрешенном использовании земельных участков.

Всвязи с обращениями об основаниях внесения в государственный кадастр недвижимости (далее - ГКН) сведений о категории земель и разрешенном использовании земельных участков, в отношении которых органами местного самоуправления утверждены схемы расположения земельных участков на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории (далее - Схемы) рекомендуем учитывать следующее.

В соответствии с частью 10 статьи 4 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» ведение ГКН осуществляется органом кадастрового учета в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление функций по нормативно-правовому регулированию в сфере ведения ГКН, осуществления кадастрового учета и кадастровой деятельности.

Пунктом 69 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 4 февраля 2010 года № 42 (далее - Порядок), предусмотрено, что сведения Реестра объектов недвижимости (далее - Реестр) о категории земель образуемого земельного участка должны соответствовать сведениям о категории земель исходного земельного участка, за исключением случаев, установленных федеральным земельным законодательством. Если в ГКН отсутствуют сведения об отнесении исходного земельного участка к определенной категории земель, сведения о принадлежности образуемых земельных участков к определенной категории земель вносятся в Реестр на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления об отнесении исходного земельного участка к определенной категории земель.

При этом необходимо учитывать, что в соответствии с частью 4 статьи 14 Федерального закона от 21 декабря 2004 года № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (далее - Закон о категории) в случае, если категория земель не указана в документах ГКН, правоустанавливающих документах на земельный участок или документах, удостоверяющих права на землю, принимается нормативный правовой акт органа местного самоуправления об отнесении земельного участка к землям определенной категории в зависимости от цели использования, для которой он предоставлялся.

До разграничения государственной собственности на землю отнесение находящихся в государственной собственности земель или земельных участков в составе таких земель к землям населенных пунктов, границы которых установлены до дня вступления в силу Закона о категории, осуществляется органами местного самоуправления без согласования с правообладателями земельных участков. В иных помимо указанных случаях до разграничения государственной собственности на землю отнесение находящихся в государственной собственности земель или земельных участков в составе таких земель к определенной категории земель осуществляется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или в случаях, установленных законами субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (части 3, 4 статьи 15 Закона о категории).

В свою очередь, статьей 5 Закона Московской области № 23 / 96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» регламентировано, что до разграничения государственной собственности на землю отнесение находящихся в государственной собственности земельных участков к определенной категории земель осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов и городских округов, за исключением отнесения земель или земельных участков в составе таких земель к категории земель сельскохозяйственного назначения. Отнесение земель или земельных участков в составе таких земель, государственная собственность на которые не разграничена, к категории земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Правительством Московской области.

В отношении земельных участков, образуемых из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, действующим законодательством не исключается закрепление решений об отнесении таких земельных участков к определенной категории земель в муниципальных правовых актах об утверждении Схем расположения данных земельных участков, изданных органами местного самоуправления, уполномоченными принимать соответствующие решения.

Изложенное также подтверждается правовой позицией, содержащейся в разъяснениях Департамента недвижимости Минэкономразвития России, по мнению которого, учитывая, что действующим законодательством исчерпывающе не определено, в каком именно порядке устанавливается категория вышеуказанных образуемых земельных участков, соответствующими документами могут быть акты о выборе данных земельных участков, принятые с учетом целевого назначения земель, с приложением Схем расположения таких земельных участков, либо утвержденные в установленном порядке Схемы расположения таких земельных участков (письма от 10 февраля 2010 года № Д23-456 и от 16 июня 2009 года № Д23-1778).

Исходя из пункта 70 Порядка, сведения о видах разрешенного использования земельного участка в Реестр вносятся на основании градостроительного регламента либо на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления. Если образование земельных участков не связано с изменением вида разрешенного использования исходного земельного участка, вид разрешенного использования образуемых земельных участков в Реестре должен соответствовать виду разрешенного использования исходного земельного участка.

По общему правилу, вытекающему из пункта 3 части 1 статьи 4 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации», вплоть до принятия в установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации порядке правил землепользования и застройки, но не позднее, чем до 1 января 2012 года, решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования принимается главой местной администрации, за исключением случаев, предусмотренных законодательством.

Принимая во внимание изложенное, при проведении предусмотренной Порядком проверки муниципальных правовых актов об утверждении Схем, представляемых в орган кадастрового учета в качестве оснований для указания в ГКН сведений о категории земель и (или) разрешенном использовании образуемых земельных участков, необходимо учитывать, что указанные акты могут рассматриваться соответствующим подтверждением принадлежности земельного участка к определенной категории земель и (или) установленного для них разрешенного использования при условии, что:

• указанные акты, содержащие решения об отнесении образуемых земельных участков к определенной категории земель и (или) об установлении их разрешенного использования, изданы муниципальными органами, уполномоченными в соответствии с законодательством принимать соответствующие решения;


• кроме того, содержание таких актов позволяет однозначно определить (установить) земельный участок, в отношении которого установлено их действие (например, в Схеме исчерпывающе указаны сведения о местоположении (координатах) границ образуемого земельного участка, или содержатся иные сведения, позволяющие идентифицировать такой земельный участок).

Определение категории земельных участков, образованных из государственных земель

В письме от 1 февраля 2010 года № Д23-456 директора Департамента недвижимости Минэкономразвития России Андрея Ивакина разъясняется порядок определения категории земельных участков, образованных из земель, находящихся в государственной собственности.

Департамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел обращение по вопросу об определении категории земельного участка, образованного из земель, находящихся в государственной собственности, и сообщает следующее.

Исходя из обращения при постановке на кадастровый учет земельных участков, образуемых из земель, находящихся в государственной собственности, возникают затруднения, связанные с определением категории образуемых земельных участков.

В соответствии с пунктом 3 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование исходных земельных участков.

Так, в случае если земельный участок, из которого образуется предоставляемый земельный участок, был отнесен к определенной категории земель, то образуемые из него земельные участки будут отнесены к той же категории. При этом принятия каких-либо актов органов государственной власти или органов местного самоуправления об установлении категории земель образуемого земельного участка не требуется.

Вместе с тем действующим законодательством четко не определено, в каком порядке определяется категория земельного участка, образованного из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, так как объектом кадастрового учета является только индивидуально-определенная недвижимость и сведения о землях в государственный кадастр недвижимости не вносятся.

Департамент недвижимости полагает, что такими документами могут быть акт о выборе образованного земельного участка, принятый с учетом целевого назначения земель, с приложением схемы расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории, либо утвержденная в установленном порядке схема расположения земельного участка.

Кадастровый учет земельных участков при отсутствии сведений о категории земель

В письме от 16 июня 2009 года № Д23-1778 заместителя директора Департамента недвижимости Минэкономразвития России Вадима Андропова разъясняется возможность постановки на государственный кадастровый учет образуемых земельных участков в случае отсутствия сведений о категории земель и установленном разрешенном использовании в документах, представленных для проведения государственного кадастрового учета.

Департамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел обращение по вопросу о возможности постановки на государственный кадастровый учет образуемых земельных участков в случае отсутствия в представленных для проведения государственного кадастрового учета документах сведений о категории земель и установленном разрешенном использовании и сообщает.

В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 года № 437, Минэкономразвития России не наделено полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации, а также практики его применения.

Однако по затронутым в обращении вопросам полагаем возможным отметить следующее.

В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее - Закон о кадастре) под государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (далее - Уникальные характеристики объекта недвижимости) или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных Законом о кадастре сведений о недвижимом имуществе.

К уникальным характеристикам, позволяющим определить земельный участок в качестве индивидуально-определенной вещи, часть 1 статьи 7 Закона о кадастре отнесены: вид объекта недвижимости, кадастровый номер, дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости, описание местоположения границ объекта недвижимости, его площадь.

В соответствии с частью 2 статьи 7 Закона о кадастре сведения о категории земель и разрешенном использовании относятся к дополнительным характеристикам земельных участков.

Вместе с тем в соответствии с пунктом 3 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации категорией земель и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются категория земель и разрешенное использование земельных участков (далее - Исходный земельный участок), из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

Таким образом, отсутствие сведений о категории земель и установленном виде разрешенного использования земельного участка в представленном для государственного кадастрового учета образуемого земельного участка межевом плане допускается в случае отсутствия указанных характеристик в сведениях государственного кадастра недвижимости в отношении исходного земельного участка и (или) в документах, на основании которых подготовлен межевой план (например, схемах расположения земельных участков на кадастровых планах или кадастровых картах соответствующих территорий).