Кадастровый учет сведений о разрешенном использовании земельного участка

В письме от 17 декабря 2010 года №2269 директора ФГУ «Кадастровая палата» по Московской области Виктора Шило содержится разъяснения по вопросам внесения в государственный кадастр сведений о разрешенном использовании земельного участка.

Всвязи с обращениями, поступающими в Федеральное государственное учреждение «Кадастровая палата» по Московской области по вопросам внесения в документы государственного кадастра недвижимости (далее - Кадастр) сведений о разрешенном использовании земельных участков, предлагаем учитывать следующее. В соответствии с частью 8 статьи 15, частями 2, 3 статьи 16, пунктом 9 части 1 статьи 22, частью 1 статьи 28 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее - Закон № 221-ФЗ) внесение в кадастр сведений о разрешенном использовании земельного участка может осуществляться в порядке, установленном Законом № 221-ФЗ для:

1.1 государственного кадастрового учета земельных участков (далее - Кадастровый учет), осуществляемого на основании представляемого в орган кадастрового учета заявления об осуществлении кадастрового учета и иных необходимых для кадастрового учета документов. В таком случае в составе необходимых для кадастрового учета документов, предусмотренных статьей 22 Закона № 221-ФЗ, представляется копия документа, подтверждающего в соответствии с федеральным законом установленное разрешенное использование земельного участка;

1.2 кадастрового учета, осуществляемого на основании документов, представляемых в порядке, установленном для информационного взаимодействия при ведении кадастра. При этом орган государственной власти или орган местного самоуправления в срок не более чем пять рабочих дней со дня принятия им в пределах его компетенции решения, в связи с которым требуется внесение изменений в сведения кадастра о разрешенном использовании земельного участка, представляет в орган кадастрового учета копию такого решения. Порядок информационного взаимодействия при ведении кадастра утвержден Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 августа 2008 года № 618;

1.3 исправления ошибок, допущенных при ведении кадастра (в случае наличия таких ошибок). При этом в качестве оснований изменения сведений кадастра выступают документы, предусмотренные статьей 28 Закона № 221-ФЗ.

Независимо от применения того или иного порядка внесения в кадастр сведений о разрешенном использовании земельного участка, установленного Законом № 221-ФЗ, необходимо учитывать положения пункта 70 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 4 февраля 2010 года № 42 (далее - Порядок), об основаниях внесения в Реестр объектов недвижимости (далее - Реестр) соответствующих сведений.

В частности, в Реестре могут содержаться сведения обо всех основных, вспомогательных или условно разрешенных видах использования земельного участка с указанием индивидуального обозначения (вида, типа, номера, индекса и т. п.) соответствующей территориальной зоны. При этом обязательным условием является наличие выбранного вида разрешенного использования земельного участка.

Сведения о видах разрешенного использования земельного участка в Реестр вносятся на основании градостроительного регламента либо на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления.

Кроме того, необходимо учитывать положения пункта 58 Требований к подготовке межевого плана, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 24 ноября 2008 года № 412 (далее - Требования), согласно которому указываемый в межевом плане вид разрешенного использования образуемого земельного участка должен соответствовать сведениям кадастра о виде разрешенного использования исходного земельного участка, за исключением случаев, установленных законодательством. В таких случаях вид разрешенного использования образуемого земельного участка указывается в реквизите «4» раздела «Сведения об образуемых земельных участках и их частях» в соответствии с декларацией заинтересованного лица о выбранном виде разрешенного использования земельного участка на основании градостроительного регламента либо на основании иного акта органа государственной власти или органа местного самоуправления, определяющего вид разрешенного использования образуемого земельного участка (заверенная кадастровым инженером копия документа, в соответствии с которым сведения о разрешенном использовании земельного участка внесены в межевой план, включается в состав Приложения к межевому плану). В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 4 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 191-ФЗ) вплоть до принятия в установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации порядке правил землепользования и застройки, но не позднее чем до 1 января 2012 года, решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования принимается главой местной администрации, за исключением случаев изменения одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид разрешенного использования земельных участков, предусматривающий жилищное строительство, а также в иных случаях, указанных в статьях 4 и 4.1 Закона № 191-ФЗ.

Вместе с тем необходимо учитывать, что в вышеуказанной норме пункта 3 части 1 статьи 4 Закона № 191-ФЗ не определено, какой уровень органов местного самоуправления следует понимать в словосочетании «местная администрация».

Однако с учетом того, что разработка и утверждение правил землепользования и застройки, определяющих в общем порядке разрешенное использование земельного участка, осуществляются администрацией поселения (городского округа) (часть 1 статьи 14 Федерального закона от 6 октября 2003 года № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»), данные полномочия могут осуществляться органами местного самоуправления поселения (городского округа), в границах которого расположен земельный участок.

Такая позиция о полномочиях органов местного самоуправления на принятие решений в вышеуказанных случаях изложена, в частности, в письмах Комитета Совета Федерации Федерального Собрания Российской Федерации по вопросам местного самоуправления (письмо от 13 августа 2009 года № 3.4-32 / 581), Прокуратуры Московской области (письмо от 28 августа 2009 года № 7 / 3-877-2009) и Минэкономразвития России (письмо от 27 сентября 2010 года № Д23-3850).

Кроме того, в соответствии со статьей 4.1 Закона № 191-ФЗ до утверждения генеральных планов городских округов, генеральных планов поселений, схем территориального планирования муниципальных районов, но не позднее 1 января 2012 года, включение земельных участков в границы населенных пунктов осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации (в Московской области - Правительством Московской области в соответствии с частью 1 статьи 3 Закона Московской области № 23 / 96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области»). В случае необходимости установления или изменения видов разрешенного использования земельных участков решение о включении земельных участков в границы населенных пунктов принимается одновременно с решением об установлении или изменении видов разрешенного использования включаемых в границы населенного пункта земельных участков.

Таким образом, в указанном случае в качестве оснований для изменения сведений кадастра о разрешенном использовании земельного участка могут рассматриваться копии актов органов власти, уполномоченных принимать решения об определении разрешенного использования земельных участков. В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются соответствующим градостроительным регламентом, являющимся составной частью правил землепользования и застройки (пункт 9 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, выбор вида разрешенного использования земельного участка осуществляется в соответствии с положениями Земельного и Градостроительного кодексов Российской Федерации, при наличии утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки.

3.1. При определении лиц, уполномоченных выбирать соответствующий вид разрешенного использования земельного участка, полагаем возможным учитывать следующее.

Согласно части 4 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков правообладателями земельных участков, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

При этом, исходя из разъяснений Минэкономразвития России от 24 сентября 2009 года № Д23-3118, правообладателями являются юридические либо физические лица, которым земельный участок принадлежит на соответствующем вещном праве. В соответствии с положениями главы 17 Гражданского кодекса Российской Федерации разновидностями вещных прав на землю являются право собственности, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования и право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут). Поскольку обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком, то обладатель сервитута не вправе распоряжаться земельным участком, в том числе определять его юридическую судьбу путем выбора того или иного вида разрешенного использования земельного участка.

Кроме того, исходя из положений статьи 307 и 432 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка не вправе самостоятельно изменять разрешенное использование земельного участка (выбирать соответствующий вид разрешенного использования), поскольку изменение вида разрешенного использования земельного участка влечет изменение характеристик земельного участка, выступающего предметом договора аренды. Такое изменение договора возможно по взаимному согласию сторон договора на основании соответствующего обращения собственника земельного участка. Данная позиция излагалась в письме Минэкономразвития России от 1 октября 2009 года № Д23-3201.

3.2. Сведения о выбранном правообладателем земельного участка виде разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов могут включаться в кадастр в рамках осуществления кадастрового учета изменений соответствующего земельного участка на основании заявления о кадастровом учете изменений объекта недвижимости и документов, предусмотренных статьей 22 Закона № 221-ФЗ.

При этом, исходя из разъяснений, изложенных в письме Минэкономразвития России от 16 декабря 2009 года № 22058-ИМ / Д23, при наличии утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки в качестве копии документа, подтверждающего в соответствии с федеральным законом установленное разрешенное использование земельного участка, в орган кадастрового учета может быть представлено извлечение из градостроительного регламента, подтверждающее возможность изменения вида разрешенного использования земельного участка (далее - Извлечение из градостроительного регламента).

Также необходимо принимать во внимание, что пунктом 70 Порядка определено, что обязательным условием является наличие выбранного вида разрешенного использования земельного участка в случае внесения в Реестр сведений обо всех основных, вспомогательных или условно разрешенных видах использования земельного участка.

Таким образом, наряду с извлечением из градостроительного регламента в качестве документов, подтверждающих вышеперечисленные условия о выборе вида разрешенного использования земельного участка, могут, в частности, представляться декларация о выбранном виде разрешенного использования, составленная в простой письменной форме лицом, к полномочиям которого в соответствии с законодательством относится принятие такого решения (что вытекает из пункта 58 Требований и разъяснялось в письме Минэкономразвития России от 9 июля 2009 года № Д23-2154).

Настоящее письмо имеет информационно-справочный характер, не содержит общеобязательных правовых норм, официальных разъяснений законодательства и не может рассматриваться препятствующим непосредственному применению нормативных правовых актов.