Рубрика «Вопрос-ответ»

Хотим приобрести садовый участок в садовом товариществе. Участок не приватизирован. Председатель и казначей товарищества отказываются переоформить садовую книжку на нового покупателя, мотивируя тем, что основная часть земельных участков товарищества приватизирована (93 %), а к тем, которые не приватизированы, они никакого отношения не имеют. Однако мне известно, что ими чинятся препятствия с целью продать данный участок своим знакомым. Прошу разъяснить, правомерны ли действия указанных лиц и можно ли оформить данный участок минуя председателя и казначея товарищества?

Приватизировать садовый земельный участок без обращения к председателю товарищества не получится. Более того, все документы, необходимые для процесса приватизации подписывает именно председатель. Вопрос о правомерности действий правления - непростой! Обычные граждане без ссылок на законодательство ответят однозначно, действия правления неправомерны, обращайтесь в суд. Однако...

Покупая неприватизированный участок, Вы, юридически, покупаете у Продавца, членство в СНТ, так как земельный участок, не находящийся в собственности, не может являться предметом купли-продажи. Однако в соответствии со статьей 21 ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» № 66-ФЗ прием и исключение из членов СНТ относится к исключительной компетенции общего собрания членов СНТ. То есть именно общее собрание членов СНТ (но не председатель или бухгалтер) должно решить: принимать Вас в члены СНТ вместо выбывшего или нет. Если решение будет положительным, в таком случае председатель уже не имеет права отказать Вам в выдаче членской книжки. Если же общее собрание Вам откажет, увы...

Я хочу приобрести участок 6 соток. У владельца на руках только садовая книжка. Документы год назад были сданы для регистрации, но никакого решения пока нет. Председатель просит заново написать заявление для регистрации, так как предыдущее было утеряно. Можно ли купить такой участок? Какие документы необходимы для заключения договора о задатке?

Не может быть, чтобы документы были сданы год назад на регистрацию и по ним до сих пор не принято никакого решения. Скорее всего, вы что-то неправильно поняли. Более вероятно, что всего лишь было сдано в администрацию района заявление о передаче в собственность земельного участка. А может быть да же, и не сдано, если речь идет об его утере. Ведь принятые заявления обязательно регистрируются в книге входящих документов, им присваивается входящий номер, и данные заявления сразу же расписываются на исполнение конкретным специалистам. Поэтому потерять такое заявление крайне сложно. В действительности же, вероятно, сейчас существует обычный неприватизированный земельный участок (который и не начинали оформлять) и член СНТ с членской книжкой на руках, которому этот участок выделили.

Учтите, что неприватизированный участок может стать предметом сделки купли-продажи только в случае, если Продавцом выступает организация, представляющая интересы государства (Комитет по управлению имуществом). Между физическими лицами не может быть заключен договор на неприватизированный земельный участок. Ни один нотариус такой договор не удостоверит. В простой письменной форме такую сделку вы также не оформите. Следовательно, вряд ли Вы сможете заключить и договор о задатке. В Вашем случае пользователю желаемого участка можно оформить добровольный выход из членов СНТ (за определенное вознаграждение с Вашей стороны). А Вас приняли бы на его место и выделили земельный участок. Далее уже Вы смогли бы приватизировать данный земельный участок на общих основаниях в порядке статьи 28 ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан.

Я купила участок 10 соток, продавец указал границу, но акта межевания не было. Построили фундамент в указанных продавцом границах. Сейчас в садоводстве проводится кадастровая съемка. Оказалось, что фундамент зашел на земли запаса. У соседей граница также сдвинулась по сравнению с той, которая была указана при получении ими участков. Что делать? Разбирать фундамент?

К сожалению, если не было межевания и Ваш участок в соответствующих границах не был поставлен на кадастровый учет (границы и размеры были показаны образно и устно), то будет сложно доказать свою правоту. Еще мне не совсем ясно: «земли запаса» в Вашем изложении - это земли общего пользования, или территория за пределами СНТ. С другой стороны, Ваш участок заехал на земли запаса не фактически, а по кадастровой карте. И теперь все зависит от того, обратится ли кто-нибудь с требованием о сносе Вашего фундамента или нет. Но, наверное, лучше не рисковать, так как, достроив дом, Вы все равно уже не сможете поставить участок на кадастровый учет в его фактических границах, и будете находиться в «подвешенном состоянии».

Теоретически можно попробовать получить отказ Кадастровой палаты в постановке Вашего участка (по фактическому состоянию) на кадастровый учет в связи с наложением на земли запаса. А потом оспаривать постановку на кадастр земель запаса в таких границах. Но, на мой взгляд, шансов не много. Возможно, действительно придется разбирать фундамент.

У председателя есть генплан садового товарищества. Означает ли это, что всем участкам присвоены кадастровые номера? Если да, то, как и где это можно узнать?

Наличие генплана садоводческого товарищества совершенно не означает присвоение кадастровых номеров всем участкам. Участку может быть присвоен «декларативный» кадастровый номер, который можно узнать при обращении собственника в Кадастровую палату с выкопировкой из такого генплана с обозначением конкретного участка и правоустанавливающими документами (Вам выдадут кадастровый паспорт - форму В1 с формулировкой «границы участка не установлены в соответствии с требованиями законодательства»). Такой номер может измениться после проведения межевания. А постоянный кадастровый номер присваивается только после проведения межевания конкретного участка и постановки его на кадастровый учет, то есть после отображения границ участка в государственном кадастре недвижимости.

У нас есть участок 7 соток земли населенных пунктов ЛПХ, при межевании обнаружилось, что фактическая площадь составляет 9,5 сотки. Участок находится в заборе уже несколько лет, то есть мы не могли предположить, что у нас земли больше чем по свидетельству. Соседи подписали акт согласования, однако местная администрация написала отказ, мотивируя только тем, что участок больше установленной по свидетельству площади. Участок не выходит на дорогу и на иные значимые объекты администрации. Скажите, каким образом мы можем получить данные «лишние» сотки и правомерны ли действия администрации?

Если увеличенная площадь участка не нарушает никоим образом законных прав и интересов смежных землепользователей, отказ администрации в согласовании границ неправомерен. ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» для того и был принят, чтобы граждане могли зарегистрировать право собственности на земельные участки, даже если после межевания выяснится, что фактическая площадь участка не соответствует правоустанавливающим документам.

Поэтому Вам необходимо либо обжаловать в судебном порядке отказ администрации в согласовании границ участка (в течение трех месяцев после вынесения отказа), либо подать иск о признании права собственности на земельный участок площадью 9,5 сотки.

У меня после замеров участка получилось наложение участка на соседний. Было предписание перемерить участки, мой перемерили (сказали, что правильны все замеры), а вот соседний некому мерить, так как организация, делавшая межевание соседу, самоликвидировалась. Теперь я не знаю, что делать и кто должен перемерять соседний участок. Мои документы дальше не делаются.

В соответствии со статьей 28 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» воспроизведенная в государственном кадастре недвижимости ошибка в документе, на основании которого вносились сведения в государственный кадастр недвижимости, является кадастровой ошибкой.

Кадастровая ошибка в сведениях подлежит исправлению в порядке, установленном для учета изменений соответствующего объекта недвижимости (если документами, которые содержат такую ошибку и на основании которых внесены сведения в государственный кадастр недвижимости, являются документы, представленные в соответствии со статьей 22 настоящего Федерального закона), или в порядке информационного взаимодействия (если документами, которые содержат такую ошибку и на основании которых внесены сведения в государственный кадастр недвижимости, являются документы, поступившие в орган кадастрового учета в порядке информационного взаимодействия), либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении такой ошибки.

Орган кадастрового учета при обнаружении кадастровой ошибки в сведениях принимает решение о необходимости устранения такой ошибки, которое должно содержать дату выявления такой ошибки, ее описание с обоснованием квалификации соответствующих сведений как ошибочных, а также указание, в чем состоит необходимость исправления такой ошибки.

Суд по требованию любого лица или любого органа, в том числе органа кадастрового учета, вправе принять решение об исправлении кадастровой ошибки в сведениях.

Таким образом, если в настоящее время невозможно во внесудебном порядке обратиться в орган кадастрового учета с заявлением об исправлении кадастровой ошибки (так как не существует фирмы, допустившей такую ошибку), Вам придется обращаться в суд.