Проблемные моменты при оформлении прав на земельные участки

Несмотря на достаточно подробное регулирование регистрации прав на недвижимое имущество, проблемы продолжают оставаться. Регистрация прав продолжает представлять собой основной, ведущий элемент правового режима недвижимости.

Как только становится вопрос о регистрации недвижимого имущества, так сразу возникают проблемы, особенно если таким объектом является земельный участок.

Как правило, такие проблемы возникают при подборе комплектов документов для подачи в уполномоченный орган. Причем определение уполномоченного тоже не всегда простая задача. Рассмотрим возможные препятствия подробнее. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, гласит абзац 2 пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации).

Наличие только технических документов на объект (плана, схемы и прочее) является только доказательством существования объекта недвижимого имущества. Что же касается доказательств наличия права на этот объект у лица, обратившегося за регистрацией, то это предмет той самой правовой экспертизы, которая возложена на регистрирующий орган.

Главной проблемой доказывания права на объект является исчерпывающий комплекс документов, который необходим для регистрации права, но в Законе о регистрации отсутствует. С учетом компетенции регистрационный органы регистрационной службы могут затребовать все что угодно. Регистрационная служба решает, является ли заявитель собственником. И бремя доказывания этого факта лежит полностью на заявителе. Статья 17 Закона о регистрации содержит открытый перечень документов, являющихся основанием для регистрации недвижимого имущества, в частности земельного участка. Среди них:

• акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления;
• договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества;
• акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений;
• свидетельства о праве на наследство;
• вступившие в законную силу судебные акты;
• иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Самостоятельным основанием возникновения прав может быть норма закона. Пункт 1 статьи 3.1. Федерального Закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»: «В целях разграничения государственной собственности на землю к федеральной собственности относятся земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности Российской Федерации». Согласно статье 18мЗакона о регистрации, документы-основания, представляются не менее чем в ДВУХ ПОДЛИННЫХ ЭКЗЕМПЛЯРАХ.

Иные необходимые для государственной регистрации прав документы (за исключением актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления, а также актов судов, установивших права на недвижимое имущество) представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых - подлинник после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю. В соответствии с этим государственный регистратор может потребовать предоставить:

• протоколы о назначении директора (генерального директора),
• доверенности на подписание договоров,
• другие документы, дающие право подписывать договор в нотариально заверенных копиях или предоставить подлинник и простую ксерокопию, которую сотрудник регистрирующего органа, принимающий документы на государственную регистрацию, заверит штампом «С подлинником сверено».
• КОПИИ актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления, а также актов судов, установивших права на недвижимое имущество, представляются на государственную регистрацию прав не менее чем в ДВУХ экземплярах, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю. Заявители зачастую предоставляют ОДИН вместо ДВУХ экземпляров.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество представляются на государственную регистрацию со следующими недостатками:

• в договорах неполностью прописаны реквизиты сторон сделки (название сторон должно быть полным в соответствии с уставными документами);
• не указаны ИНН / КПП, ОГРН, дата регистрации общества, а также орган, зарегистрировавший общество, Ф. И. О директора, документ, подтверждающий полномочия лица, подписавшего сделку;
• не описан или не точно описан предмет сделки (не соответствует описанию документов БТИ);
• если документ состоит из двух и более листов, его необходимо прошить, для этого необходимо использовать прочные нити и сверху на нити наклеить пломбу, на которой будет указано: количество листов, прошитых и пронумерованных, наименование организации, Ф. И. О. лиц-подписантов и их росписи;
• не ставят печать организации на нотариально заверенную доверенность.

Типичная ошибка, связанная с участием в сделке с одной из сторон иностранной компании, состоит в том, что неправильно оформляют доверенность от имени иностранного лица, когда в России существует представительство этого иностранного лица. Глава представительства не имеет права от лица иностранной компании подписывать договоры и акты, и тем более выдавать доверенности (такие случаи встречаются в практике редко, и об этом специально должно быть указано в доверенности, на основании которой они действуют). Если иностранную сторону иностранный представитель по доверенности, то она должна быть апостилированной, а ее перевод должен быть нотариально заверен. Основанием государственной регистрации могут быть только вступившие в законную силу судебные акты. Причем нужно учитывать различные виды судебных актов. Согласно Арбитражному процессуальному Кодексу Российской Федерации и Гражданскому процессуальному Кодексу Российской Федерации судебными актами являются решения, постановления, определения в зависимости от судебной инстанции, которая вынесла его окончательно и которое является вступившим в законную силу.

В судах на выдаваемой копии судебного акта, согласно Инструкциям по делопроизводству, ставится отметка о дате вступления его в законную силу. Поэтому всегда требуйте ОТМЕТКУ О ВСТУПЛЕНИИ СУДЕБНОГО АКТА В ЗАКОННУЮ СИЛУ. Без нее заявителю откажут в государственной регистрации. Нужно также помнить о так называемых «НЕЯСНЫХ» судебных актах. Для того чтобы он стал ясен и понятен регистрационной службе, он должен содержать все существенные характеристики объекта недвижимости:

• наименование;
• адрес;
• площадь;
• кадастровый номер;
• категорию и разрешенный вид использования земельного участка.

Суд не будет специально указывать в резолютивной части судебного акта все отмеченные реквизиты, если сторона по делу специально не позаботится об этом заранее и не попросит это сделать в своем заявлении. Иначе же заявителю придется пройти процессуальную процедуру по разъяснению судебного акта, которое занимает месяцы.

Кроме того, важно помнить, что для регистрации права на основании судебного акта одного судебного акта недостаточно. Нужны все необходимые приложения, которые требуются для регистрации на основании любого другого основания. Арест является мерой обеспечения иска. Однако получение определения об аресте еще не является гарантией, что арест будет реализован. Статья 16 Закона о регистрации содержит условие, что суд обязан направить определение о наложении ареста в регистрационный орган, а регистрация ареста происходит без заявления правообладателя. Отследить деятельность суда по отправлению определения в регистрационную службу не всегда является возможным. Поэтому разумнее будет требовать от суда исполнительный лист на определение и идти к судебным приставам возбуждать исполнительное производство. Это даст дополнительные шансы по оперативному внесению записи об аресте в реестр. В соответствии с пунктом 1 статьи 17 Закона о регистрации обязательным приложением к документам, необходимым для регистрации прав на объект недвижимого имущества, является кадастровый паспорт данного объекта недвижимого имущества.

Институт кадастровых паспортов введен в результате принятия Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О Государственном кадастре недвижимости» (вступил в силу с 1 марта 2008 года). Паспорт был введен в оборот в целях централизации учета объектов.

Теперь существует три вида кадастровых паспортов:

• на здания, сооружения, объекты незавершенного строительства;
• помещения;
• земельные участки.

От необходимости получать кадастровые паспорта по новым правилам избавлены землевладельцы, которые до 1 марта 2008 года:

• подали в Роснедвижимость (сами или через землеустроительные организации) заявления о кадастровом учете своих участков,
• получили кадастровые планы своих участков по старой форме, но не успели пока зарегистрировать права или сделки с участками,
• уже прошли ранее кадастровый учет своих участков (с 2001 г. - после создания земельного кадастра с точными данными о границах участков) и в документах Росрегистрации имеется представленный ими ранее кадастровый план участка.

И если заявители представят «старый» документ (кадастровый план), изготовленный уже после 1 марта 2008 года по старым формам, у Росрегистрации будут все основания отказать им в регистрации права.

До 1 января 2010 года (в так называемый переходный период) кадастровые паспорта будут выдавать соответствующие органы и организации по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации.

Кадастровый паспорт на здание, сооружение, объект незавершенного строительства (почему-то закон не указал в их числе помещения) подразумевает наличие кадастрового паспорта земельного участка. А кадастровый паспорт на земельный участок подразумевает проведение землеустроительных работ. Регламент регистрации недвижимого имущества, утвержденный Приказом Минюста РФ от 14 сентября 2006 года № 293 предусматривает, что в любое время с момента приема документов на государственную регистрацию прав заявитель имеет право на получение сведений о прохождении государственной регистрации прав при помощи телефона, средств сети «Интернет», электронной почты или посредством личного посещения Росрегистрации (территориального органа Росрегистрации, его обособленного подразделения). Очевидно, что полагаться на почту можно, только когда судьба регистрации прав на земельный участок волнует заявителя постольку поскольку.

Сроки проведения государственной регистрации устанавливаются в пункте 3 статьи 13 Закона о регистрации: «...не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов...» В случае нарушения требований к документам, представленным на государственную регистрацию прав регистрация может быть приостановлена на срок не более одного месяца (статья 19 Закона о регистрации). Государственный регистратор в день принятия решения о приостановлении регистрации уведомляет заявителей в письменной форме с указанием причин приостановления.

В силу наличия таких правил заявителю можно рекомендовать в день окончания срока регистрации обратиться в регистрационную службу. В случае приостановления регистрации он вправе получить на руки копию уведомления о приостановлении.

Если заявитель в течение месяца не сможет устранить причины, препятствующие государственной регистрации, он может приостановить государственную регистрацию, представив заявление. В соответствии с пунктом 3 статьи 19 Закона о регистрации государственная регистрация может быть приостановлена заявителем единожды на срок не более трех месяцев на основании заявителя в письменной форме. Рекомендуется приостанавливать регистрацию на максимально возможный срок по следующим причинам:

• после устранение причин, препятствующих государственной регистрации, заявитель может возобновить регистрацию. Заявление о возобновлении может быть подано в течение всего срока приостановления;
• в течение всего срока приостановления можно подавать дополнительные документы, устраняющие причины, препятствующие государственной регистрации.

После возобновления месячный срок государственной регистрации начинает течь снова с даты, когда вы возобновили регистрацию.

Пример:

14 февраля 2009 года вы подали документы на государственную регистрацию.

12 апреля 2009 года государственный регистратор принял решение о приостановлении регистрации на один месяц до 12 мая 2009 года и уведомил вас в письменной форме. В ваш адрес направлено письмо с уведомлением о приостановлении государственной регистрации с указанием причин.

11 мая 2009 года вы приостанавливаете государственную регистрацию на основании заявления сроком на три месяца, до 11 августа 2009 года, в связи с невозможностью в месячный срок устранить причины приостановления государственной регистрации.

03 августа 2009 года, за 9 дней до истечения срока, вы устранили все недостатки, препятствующие государственной регистрации, и подали заявление о возобновлении государственной регистрации.

Месячный срок государственной регистрации начинает течь заново с 03 августа 2009 года до 03 сентября 2009 года.

Таким образом, максимальный срок для регистрации права может занять 6 месяцев. Права на недвижимое имущество, оформленные до 31 января 1998 года (дата вступления в силу Закона о регистрации), считаются ранее возникшими и признаются законом юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Но признание ранее возникшего права действительным не означает, что такое права действительным не означает, что такое право на имущество не придется регистрировать при совершении сделки. Это правило установлено пунктом 2 статьи 13 Закона о регистрации. Заявители должны понимать, что при необходимости совершения какой-либо сделки с имуществом, право на которое возникло до 31 января 1998 года, им в первую очередь придется пройти процедуру регистрации этого права, а только после получения свидетельства о праве подавать документы на регистрацию сделки с таким имуществом. В силу трудоемкости сбора документов такая процедура может занять месяцы и годы, а затраты на оформление могут превысить стоимость самого объекта. Причем заявителям придется снова доказывать существование у них прав.

Основными препятствиями для беспроблемной регистрации, как правило, являются:

• необходимость проведения землеустроительных работ;
• согласования границ земельного участка со смежными землепользователями;
• необходимость получения кадастрового паспорта на землю;
• отсутствие либо неполнота первичных документов;
• несовершенство документов (помарки, исправления, отсутствие оригиналов и пр.);
• отсутствие сведений об объектах и их свойствах в существующих государственных информационных ресурсах;
• наличие на земельном участке сторонних собственников;
• возможность существования специальных режимов (охранные зоны, защитные полосы), ограничивающих приобретение и использование недвижимости;
• сложность идентификации объекта;
• наличие обременения;
• наличие такого факта, как отчуждение части земельного участка, что повлекло изменение его площади и прочее.

Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает в статье 12 защиту своих прав путем «признания права». К этому способу можно прибегнуть в случае обнаружения неустранимых пороков, частичной утраты либо повреждения документарных оснований возникновения права. В рамках процесса в качестве доказательства существующего права можно использовать косвенные доказательства, привлекать экспертов, свидетелей, делать запросы.