Неопознанный объект

О проблемах регистрации прав на отдельные объекты капитального строительства

Правообладателям различных объектов капитального строительства приходится сталкиваться с самыми разными сложными ситуациями при регистрации прав на эти объекты. На наш взгляд, одна из наиболее острых на сегодня проблем - это приостановка, а по сути, отказ в регистрации прав на объект капстроительства до тех пор, пока он не определен как «объект недвижимости». Что имеется в виду? К числу «сомнительных» сточки зрения Росрегистрации объектов недвижимости относятся некоторое наземные объекты и почти все подземные линейные коммуникации. Уточним, что сюда входят так называемые устройства передающие вещество, а именно, воду, воздушный пар, отходы хозяйственной деятельности и т. д., и энергию.

Основания для сомнений заложены уже в самом понятии объекта недвижимого имущества, которое определено статьей 130 Гражданского кодекса РФ. Напомним, что по данной статье Законом закреплено, с одной стороны, понятие недвижимого имущества как объекта, прочно связанного с землей и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. Естественно, что под этим понимаются здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. C другой стороны, в законе есть оговорка, о том, что «к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество». То есть различные строения, сооружения, устройства, установки и т. д. также являются недвижимостью до тех пор, пока они связаны с землей, т. е. имеют основание. Уточним, что проектирование и строительство оснований осуществляется согласно соответствующим документам* а это значит, что фундамент представляет собой часть сооружения, которая служит для передачи нагрузки от сооружения на основание. Ведь проектируется он на основе данных, характеризующих назначение, конструктивные и технологические особенности самого сооружения.

Строительное сооружение возводится для определенных потребительских функций, причем различных для каждой отрасли деятельности. Их подразделяют на сооружения основного и вспомогательного использования. Причем размещение вспомогательных сооружений не требует отдельного разрешения на строительство.

Например, ограждение, расположенное по периметру земельного участка дома отдыха является сооружением именно вспомогательного использования. А любое сооружение основного использования, к примеру водозаборное**, на территории дома отдыха также должно отделяться ограждением от остальной территории.

Еще один пример - танцевальная площадка. Расположенная на открытой веранде в том же доме отдыха, она является сооружением вспомогательного использования для предоставления культурно-развлекательных услуг отдыхающим. Наименование «Танцевальная площадка» дается в соответствии с требованиями ст. 374 Налогового кодекса РФ как вид имущества, учтенного на балансе организации в качестве объекта основных средств в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета.

Таким образом, представленные в примерах вспомогательные сооружения, с полным правом могут считаться объектами недвижимого имущества как имеющими основание (неразрывно связано с землей) и обоснование для размещения.

Следует заметить, что СНиП 10-01-94, раскрывая понятие объекта градостроительной деятельности, выделяет среди них объекты нормирования. Сюда включена строительная продукция (законченные строительством здания и другие строительные сооружения, а также их комплексы), строительная конструкция и объекты стандартизации, куда включают строительное изделие, например мобильные здания и сооружения.

Разумеется, что объекты нормирования и стандартизации, которое относятся к области строительства, в различных случаях могут быть объектами недвижимости, а могут ими и не являться. Разрешением этих спорных вопросов занимается техническая экспертиза, которая определяет затраты, например, на монтаж и демонтаж такого объекта, и сопоставляет прошлые затраты со стоимостью возведения этого объекта вновь.

Возвращаясь к линейным объектам, заметим, что здесь практически все обсужденные выше проблемные моменты были сняты Постановлением Правительства РФ от 16 февраля 2008 г.*** В нем достаточно четко, причем впервые, представлены отдельные требования к проектной документации на линейные объекты капстроительства, в том числе на инженерно-технические сети.

По техусловиям подключения объектов капстроительства к инженерно-техническим сетям, утвержденным более ранним документом, а именно Постановлением Правительства РФ от 13 февраля 2006 г. № 83, сети инженерно-технического обеспечения определены как «совокупность имущественных объектов, непосредственно используемых в процессе электро-, тепло-, газо-, водоснабжения и водоотведения».

То есть, опираясь на эти документы, можно с уверенностью говорить, что различного рода сооружения, в том числе линейные, располагающиеся на конкретном земельном участке, при перемещении на другой теряют свое назначение. Говоря языком закона, «они получают несоразмерный ущерб своему назначению» и поэтому не могут считаться объектом недвижимости. Различные строения, сооружения, устройства, установки и т. д. являются недвижимостью до тех пор, пока они связаны с землей. Будучи отделенными от нее, они становятся движимыми вещами.

* СНиП 2.02.01-83 «Основания зданий и сооружений» и СП 50-101-2004 «Проектирование и устройство оснований и фундаментов зданий и сооружений».
** Санитарные нормы и правила СанПин 2.2.1/2.1.1.984-00.
*** Постановление Правительства РФ от 16 февраля 2008 г. № 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию.