Реформы в сфере регистрации недвижимого имущества Азербайджана

Создание законодательной базы и преобразование инфраструктуры недвижимости Азербайджанской Республики в соответствии с принципами рыночной экономики позволило защитить права собственников

Начать строить современную инфраструктуру учета и регистрации прав на недвижимое имущество в Азербайджане стало возможным только с середины 90-х годов. Реформы, проводимые в этой сфере, можно условно разделить на три этапа:

• первый этап охватывает период с 1991 по 2006 год;
  
  
• второй этап – с 2006 по 2015 год;
  
  
• третий этап начался после февраля 2015 года.

До 1991 года, когда Азербайджан получил независимость, все недвижимое имущество в стране (за некоторыми исключениями) было в государственной собственности. Не являлись исключением даже приусадебные земельные участки и квартиры, выделенные для законного проживания граждан. Только частные дома, построенные за счет собственных средств, можно было регистрировать как личную собственность.

Одной из важнейших задач, стоявших перед молодым государством, стало преобразование инфраструктуры недвижимости в соответствии с принципами рыночной экономики. В 1995 и 1996 годах были приняты законы «Об основах аграрной реформы» и «О земельной реформе». В Земельный кодекс, принятый 25 июня 1999 года и вступивший в силу с 1 сентября 2000 года, вошли основные положения земельной политики, а базовые принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество нашли свое отражение в Гражданском кодексе, принятом 28 декабря 1999 года и вступившем в силу с 1 сентября 2000 года.

Азербайджанская Республика стала первой среди других государств СНГ, начавших процесс безвозмездной передачи крестьянам земель колхозов и совхозов. В результате 865 тысяч гектаров земли сельскохозяйственного назначения и 828 тысяч гектаров приусадебных земельных участков были безвозмездно переданы в собственность гражданам.

Право собственности на недвижимость и вопросы юридической неприкосновенности всех форм собственности нашли свое отражение в Конституции Азербайджанской Республики, принятой в 1995 году. Так, в статье 13 Конституции указано на наличие трех видов собственности: государственной, муниципальной и частной. В ней же закреплены принципы неприкосновенности собственности и защиты прав собственников.

Впервые на пространстве Содружества Независимых Государств (СНГ) в Азербайджанской Республике приступили к процессу приватизации государственного и общественного жилищного фонда. Закон «О приватизации жилищного фонда в Азербайджанской Республике» от 26 января 1993 года создал условия для приватизации гражданами квартир, в которых они постоянно проживали. В настоящее время в соответствии с требованиями этого закона на территории страны приватизировано около 500 тысяч квартир.

Для более эффективного управления государственной собственностью и проведения приватизации был принят Закон «О приватизации государственного имущества». Вступившие в силу соответственно в 1999 и 2001 годах законы «О передаче имущества в муниципальную собственность» и «Об управлении муниципальными землями» определили границы земельных участков, переданных в собственность муниципалитетов страны, тем самым заложив основу для муниципальной собственности.

Осуществляемые экономические реформы дали толчок развитию и совершенствованию системы государственной регистрации прав, а также открыли широкие возможности для многих граждан и юридических лиц Азербайджанской Республики на легальное владение объектами недвижимости. Необходимо отметить, что на первом этапе, охватывающем период с 1991 по 2006 год, регистрация прав не была централизованной, а проводилась различными государственными структурами. Так, документы, подтверждающие право собственности на земельные участки, выдавались Государственным комитетом по земле и картографии. Право на жилые дома и квартиры, оформлялось в Управлениях технической инвентаризации и регистрации прав собственности. А свидетельства, подтверждающие право на построенные за счет собственных средств физических и юридических лиц предприятия и объекты, выдавал Государственный комитет по управлению государственным имуществом.

Второй этап реформ, проводимых в сфере недвижимого имущества, охватывает период с 2006 по 2015 год. Существование нескольких структур, связанных с регистрацией прав, уже не отвечало требованиям постоянно развивающегося рынка и делало необходимым создание единого уполномоченного государственного органа. С этой целью 29 июня 2004 года был принят Закон «О государственном реестре недвижимого имущества». А 7 февраля 2005 года на основании Указа Президента Азербайджанской Республики «Об обеспечении осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество» была создана Служба государственного реестра недвижимого имущества, которая после вступления в силу соответствующего закона приступила к регистрации прав собственников.

Вступивший в силу с 1 октября 2009 года новый Жилищный кодекс Азербайджана упразднил Жилищный кодекс 1982 года и сыграл важную роль в совершенствовании жилищного законодательства, приведя его в соответствие с международными стандартами.

Принятый 29 июня 2012 года и вступивший в силу с 1 января 2013 года Градостроительный кодекс Азербайджанской республики стал тем фундаментом, который обеспечивает правовую основу современной сферы градостроения.

С целью дальнейшего повышения эффективности государственного управления в области приватизации госимущества и государственной регистрации прав распоряжением Президента Азербайджанской Республики от 19 мая 2009 года Государственный комитет по управлению государственным имуществом был ликвидирован и на его базе организован Государственный комитет по вопросам имущества. В состав реорганизованного комитета была включена и Служба государственного реестра недвижимого имущества. В настоящее время эта уполномоченная структура состоит из аппарата, находящегося в городе Баку, 18 территориальных управлений и 50 районных отделов.

Третий этап реформ в области регистрации недвижимого имущества был связан с процессом создания единой системы управления регистрацией прав на недвижимость и ведения кадастра недвижимого имущества. С этой целью Указом Президента Азербайджанской Республики от 5 февраля 2015 года был упразднен Государственный комитет по земле и картографии с передачей ряда его функций, в том числе регулирования государственного земельного кадастра, землеустройства и геодезии, в ведение Государственного комитета по вопросам имущества.

Для большей прозрачности и улучшения качества оказываемых гражданам услуг Государственный комитет по вопросам имущества начиная с 1 мая 2012 года развивает электронное взаимодействие с заявителями. В настоящее время в режиме онлайн предоставляется 31 вид услуг, 18 из которых связаны с регистрацией прав собственности и других имущественных прав, а 4 вида – с информационными сервисами. В отчетах Doing Business, опубликованных Всемирным Банком и Международной финансовой корпорацией в отношении Азербайджана было отмечено наличие 4 процедур, осуществляемых при государственной регистрации права собственности на недвижимость:

1. Получение справки об описании недвижимого имущества и ограничениях (обременениях) прав.

2. Заверение нотариусом договора купли-продажи.

3. Обращение приобретателя за регистрацией прав.

4. Государственная регистрация прав.

Для нотариального оформления сделок с недвижимым имуществом или ипотекой от заявителей требовалась справка об обременениях (ограничениях) прав собственности, и в связи с этим правообладателям приходилось обращаться в территориальные органы Службы государственного реестра недвижимого имущества. Вышеуказанная справка выдавалась в течение пяти дней, и это, в свою очередь, создавало дополнительные сложности для граждан. В связи с тем, что между Государственным комитетом по вопросам имущества и Министерством юстиции было налажено электронное взаимодействие, начиная с 3 марта 2014 года справка об обременениях (ограничениях) получается нотариусами в режиме реального времени и собственники не обращаются за ней в территориальные органы Службы государственного реестра недвижимого имущества (Рис. 1). Таким образом, упомянутая первой в отчетах Doing Business процедура была устранена. В настоящее время ведется работа над тем, чтобы заявление о регистрации прав на приобретенное имущество, заверенное в нотариальном порядке, поступало онлайн через нотариальную информационную систему в систему государственной регистрации недвижимого имущества сразу же после утверждения нотариусами договоров отчуждения.

В результате организации электронного взаимодействия между нотариусами и регистраторами отпадет необходимость в непосредственном обращении граждан, приобретающих недвижимость, для регистрации соответствующих договоров в территориальные управления Службы государственного реестра недвижимого имущества (Рис. 2) и из списка Doing Business исчезнет третья процедура.