Депутаты выбирают приоритеты

Почему растет число заявлений об оспаривании результатов кадастровой оценки в судах, как сделать рынок недвижимости прозрачным и в чем состоит цель передачи земельных полномочий в Подмосковье с муниципального уровня на региональный рассказывает председатель Комитета по вопросам имущественных отношений, землепользования, природных ресурсов и экологии Московской областной Думы Владимир Шапкин

– С вступлением в силу с 1 января 2015 года Закона Московской области № 106/2014-ОЗ «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований Московской области и органами государственной власти Московской области» земельные вопросы были выведены из-под контроля местного самоуправления и переданы на усмотрение и решение Правительству Московской области сроком на 5 лет. В чем заключается цель подобного перераспределения полномочий и не усложнит ли оно решение большого количества малых проблем частных собственников сел и деревень?

– В конце мая 2014 года вступил в силу Федеральный закон, позволяющий субъектам Российской федерации перераспределять полномочия между местными властями и регионом. В Московской области консультации по перераспределению полномочий проходили на площадках Правительства Московской области, Совета муниципальных образований Московской области и Московской областной Думы. По каждому направлению были сформированы отраслевые рабочие группы с участием руководителей муниципальных образований, депутатов Московской областной Думы, экспертов и представителей Правительства Московской области.

Основная цель перераспределения полномочий – обеспечить комплексное развитие и решение проблем Подмосковья, навести порядок во всех сферах жизнедеятельности региона.

Так, в области земельных отношений есть целый ряд проблем:

- несогласованность при выделении участков (иногда один и тот же участок одновременно отдается под социальные проекты и под коммерческое использование);

- выделение земельных участков без торгов или продажа земли по цене ниже рыночной;

- выделение участков под коммерческую жилую застройку без учета существующей инфраструктуры;

- нарушения законодательства при обращении с землей;

- нерациональное использование земельных участков.

С такой ситуацией мириться было нельзя. Земельные ресурсы муниципального образования должны приносить пользу всем его жителям. Продажа земли, сдача ее в аренду – существенный источник пополнения бюджета. При этом отдельные муниципалитеты сдавали землю в аренду без торгов и не предпринимали мер по взысканию задолженности по арендной плате.

Есть проблема нерационального использования земли, когда местные власти передают под жилую многоэтажную застройку земельный участок, предназначенный для сельскохозяйственных или промышленных нужд. Мы понимаем, что если мы строим предприятие, то создаем дополнительные рабочие места и организуем налоговые поступления в бюджет. Если же отдаем землю под жилье, то мы берем на себя новые обязательства – строительство школ, детских садов, поликлиник.

Поэтому, прежде чем предоставлять земельный участок под строительство многоэтажного дома, глава должен смотреть на план развития территории. Бездумно отдавая земли под застройку, глава в перспективе создает муниципалитету проблемы с социальной инфраструктурой, транспортной нагрузкой, ситуацией на рынке труда.

В Министерстве имущественных отношений Московской области прошли расширенные консультации с представителями муниципальных образований. Для местного самоуправления полномочия, связанные с земельными отношениями, – очень существенный рычаг для решения вопросов местного значения. Поэтому Законом Московской области полномочия в этой сфере были подняты на уровень региона и делегированы муниципальным образованиям сроком на год. На этот год были установлены целевые показатели – сколько участков должно быть продано, сколько задолженности должно быть взыскано, сколько участков поставлено на кадастровый учет. Если муниципальное образование работает продуктивно, то будет рассмотрен вопрос передачи полномочий на более длительный период. Там, где органы местного самоуправления не проявят воли к наведению порядка, полномочия придется изымать и закреплять за регионом.

Московская областная Дума совместно с Правительством Московской области намерены добиться того, чтобы земельный рынок региона стал прозрачным, а свободные участки распределялись на конкурентной основе под наиболее привлекательные проекты.

Мы все совместно приняли решение, что будет правильным поднять на региональный уровень полномочия по согласованию выделения земельных участков, под которые могут быть привлечены инвестиции, где может быть организовано промышленное производство, а следовательно, будет увеличено поступление средств в бюджеты наших муниципальных образований. Что касается участков для физических лиц: для дачников и садоводов – то решение таких проблем должно остаться на местном уровне. Конечно, по крупным земельным участкам эти полномочия должны быть под контролем региональной власти, чтобы обеспечить пополнение консолидированного бюджета области и местных бюджетов.

– Регионы уже несколько лет взимают налоги с владельцев недвижимости по кадастровой стоимости, но несовершенство методики вызывает нарекания и приводит к завышению оценок. Известны многочисленные случаи, когда кадастровая стоимость соседних участков с одинаковым видом использования отличается в несколько раз. О проблеме косвенно свидетельствует и рост числа заявлений об оспаривании результатов кадастровой оценки в судах. Какие меры необходимо предпринять для решения этой проблемы?

– Как показали результаты государственной кадастровой оценки, проведенной в 2013 году, в ряде случаев кадастровая стоимость земельных участков оказалась завышена более чем в 2 раза, в ряде случаев – занижена. Причинами таких различий послужили несколько факторов: субъективный подход при выборе критериев, определяющих стоимость земельных участков, недостоверная информации об их характеристиках, представляемая органами местного самоуправления.

Выявлены многочисленные случаи, когда кадастровая стоимость соседних земельных участков с одинаковым видом разрешенного использования в одном кадастровом квартале отличается в несколько раз. Определение кадастровой стоимости в рамках государственной кадастровой оценки осуществляют независимые оценщики, которых на аукционах выбирают региональные власти. В соответствии с действующим законодательством оценщики сами предлагают и обосновывают подходы и методы, используемые для получения результата.

Помимо завышенной кадастровой оценки, рост земельного налога также обусловлен высокими налоговыми ставками, устанавливаемыми решениями Советов депутатов поселений. Данные ставки в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации не могут превышать 0,3 % от кадастровой стоимости. Таким образом, высокая кадастровая стоимость и увеличение налоговых ставок в 2014 году привели к  значительному росту земельного налога.

В связи с этим в Московской области складывается практика оспаривания кадастровой стоимости земельных участков, как в суде, так и в досудебном порядке. Порядок обжалования результатов определения кадастровой стоимости для физических лиц сложен тем, что при обращении с заявлением об оспаривании они вынуждены заказывать новую оценку, что весьма затратно.

Что касается кадастровой стоимости объектов, которые неразрывно связаны с землей, то здесь следует отметить ранее действовавшую систему налогообложения от средней инвентаризационной стоимости (по Московской области она составляла порядка 4000–5000 рублей за квадратный метр), которая являлась условно-расчетной величиной и не отражала затрат на строительство и реальные (рыночные) цены.

В 2016 году собственники объектов недвижимого имущества – граждане, малый и средний бизнес получат налоговое извещение, рассчитанное на основе кадастровой стоимости объектов недвижимости. Уже сейчас следует предусмотреть возможные последствия обращений налогоплательщиков.

По данным проблемам в феврале и апреле 2015 года в Московской областной Думе прошли Парламентские слушания с участием депутатов Московской областной Думы, представителей исполнительных органов государственной власти Московской области, федеральных органов государственной власти, муниципальных образований Московской области.

С учетом задач, поставленных губернатором Московской области Андреем Воробьевым, и в целях оперативного решения вопросов жителей Подмосковья, связанных с результатами проведенной в Московской области государственной кадастровой оценки, участники Парламентских слушаний рекомендовали:

1. Министерству имущественных отношений Московской области совместно с органами местного самоуправления и Управлением Росреестра по Московской области пересмотреть в техническом порядке результаты кадастровой оценки в целях устранения системных ошибок.

2. Предложить органам местного самоуправления рассмотреть возможность снижения налоговых ставок, используемых для расчета земельного налога, в случаях завышенной кадастровой стоимости.

3. Министерству имущественных отношений Московской области совместно с органами местного самоуправления Московской области разработать единый порядок предоставления льгот при расчете земельного налога отдельным категориям граждан (гражданам, имеющим трех и более детей и малоимущим гражданам), а также субъектам малого и среднего предпринимательства.

4. Министерству имущественных отношений Московской области совместно с Управлением Росреестра по Московской области выработать механизм рассмотрения обращений граждан по оспариванию результатов кадастровой оценки и создать информационный портал приема обращений граждан.

5. Управлению Росреестра по Московской области, Министерству имущественных отношений Московской области, органам местного самоуправления информировать население о механизмах и способах оспаривания государственной кадастровой оценки путем размещения информации на официальных сайтах в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», на информационных стендах, а также в официальных печатных изданиях.

– Какие меры необходимо реализовать в рамках государственного земельного надзора, муниципального земельного контроля, административной и судебно-правовой системы, чтобы вовлечь в оборот нерационально используемые земельные ресурсы, в том числе сельхозназначения?

– В Московской области имеется 1722,5 тысячи гектаров земель сельскохозяйственного назначения, в том числе сельскохозяйственных угодий – 1476,7 тысячи гектаров. Пашня занимает 1015,6 тысячи гектаров или 69 % от общей площади сельскохозяйственных угодий, сенокосы – 148 тысяч гектаров (10 %), пастбища – 162,1 тысячи гектаров (11 %) и многолетние насаждения – 151 тысяча гектаров (10 %). Используется по назначению только 53 % земель сельскохозяйственных угодий.

В распоряжении Правительства Российской Федерации от 3 марта 2012 года № 297-р «Основы государственной политики использования земельного фонда Российской Федерации на 2012–2017 годы» прямо указано, что земля является средством производства в сельском хозяйстве. Земля не должна простаивать, на ней должна производиться сельскохозяйственная продукция.

В соответствии с поручением губернатора Московской области Андрея Воробьева был разработан проект ведомственной целевой программы «Вовлечение в оборот земель сельскохозяйственного назначения Московской области на 2013–2020 годы».

По программе к 2020 году будет введено в сельскохозяйственный оборот 400 тысяч гектаров неиспользуемых сельхозугодий. Введение в оборот ранее не использовавшихся по целевому назначению сельскохозяйственных угодий стало приоритетом для сельскохозяйственных товаропроизводителей Московской области и для властей региона.

Проверка земель сельскохозяйственного назначения начата органами местного самоуправления муниципальных образований Московской области в 2013 году. Проверено 210 тысяч гектаров земель, из которых 41 % не используется по назначению.

В 2014 году губернатор Московской области поручил проверить все земли сельскохозяйственного назначения. Экономический эффект – увеличение поступления земельного налога, вовлечение в оборот земель сельскохозяйственного назначения.

Увеличение штрафов за неиспользование по назначению земель, увеличение земельного налога ведет в том числе к отказу собственников от прав на неиспользованные земельные участки. Так, Московской области предложено в дар 19 земельных участков общей площадью 130 гектаров, не использовавшихся для сельскохозяйственного производства.

Принудительное изъятие земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения у его собственника, принудительное прекращение права постоянного (бессрочного) пользования, права пожизненного наследуемого владения, права безвозмездного срочного пользования земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, права аренды такого земельного участка осуществляются в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации и Федеральным законом № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 15 ноября 2006 года № 689 «О государственном земельном надзоре» функции государственного земельного надзора осуществляют:

- Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии;

- Федеральная служба по надзору в сфере природопользования;

- Федеральная служба по ветеринарному и фитосанитарному надзору.

Функции муниципального земельного контроля осуществляют органы местного самоуправления в соответствии со статьей 72 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частями 3 и 4 статьи 6 Федерального закона № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения принудительно может быть изъят у его собственника в судебном порядке в случае, если земельный участок используется с нарушением установленных земельным законодательством требований рационального использования земли, повлекшим за собой существенное снижение плодородия земель сельскохозяйственного назначения или значительное ухудшение экологической обстановки.

Земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения принудительно может быть изъят у его собственника в судебном порядке в случае, если в течение трех и более лет подряд со дня возникновения у такого собственника права собственности на земельный участок он не используется для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности.

В случае неустранения правонарушений в срок, установленный вынесенным одновременно с назначением административного наказания предупреждением, уполномоченный исполнительный орган государственной власти по осуществлению государственного земельного надзора, вынесший предупреждение, направляет материалы об этом в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

Орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации по результатам рассмотрения материалов вправе обратиться в суд с требованием об изъятии земельного участка и о его продаже с публичных торгов в связи с его ненадлежащим использованием.

– С какими сложностями приходится сталкиваться на практике при реализации принятого в 2011 году Закона Московской области от 1 июня 2011 года № 73/2011-ОЗ «О бесплатном предоставлении земельных участков многодетным семьям в Московской области», которым определены условия, нормы и порядок предоставления земли этой льготной категории пользователей.

– В «майском» Указе Президента Российской Федерации № 600 Президент Владимир Путин поручил Правительству Российской Федерации совместно с органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации разработать комплекс мер по улучшению жилищных условий семей, имеющих трех и более детей, включая создание при поддержке субъектов Российской Федерации и муниципальных образований необходимой инфраструктуры на земельных участках, предоставляемых указанной категории граждан на бесплатной основе.

Комитет ведет постоянный мониторинг действия областного Закона о бесплатном предоставлении земельных участков многодетным семьям, работает с обращениями многодетных семей, дает разъяснения, проводит рабочие совещания.

В 2014 году был проведен мониторинг правоприменительной практики указанного Закона. Мониторинг проводился в отношении всего периода действия Закона и задействовал все муниципальные районы и городские округа Московской области. По сведениям, поступившим от муниципальных образований Московской области, основными проблемами, препятствующими исполнению Закона, являются отсутствие свободных земель, пригодных для предоставления многодетным семьям, и отсутствие финансирования работ по формированию земельных участков и обеспечению их объектами инженерной и транспортной инфраструктуры.

Министерством социальной защиты населения Московской области в регулярном режиме ведется статистика данных о количестве многодетных семей, состоящих на учете для получения земельного участка, а также о количестве предоставленных земельных участков. С цифрами можно ознакомиться на официальном сайте министерства.

Муниципальные образования, располагающие свободными землями, помогают малоземельным муниципальным образованиям. Например, Шатурский район предоставил земельные участки городским округам Котельники, Реутов, Железнодорожный, Балашиха, Дзержинский, а также Ленинскому и Люберецкому районам.

Земельные участки передаются также из областной собственности – в Клинском и Раменском районах сформированы земельные участки для городских округов Химки, Жуковский и Ивантеевка.

В то же время в некоторых муниципальных образованиях работа по предоставлению земельных участков многодетным семьям ведется очень активно. Особо стоит отметить Подольский район, обеспечивший 96 % многодетных семей, состоящих на учете в этом районе. Городской округ Долгопрудный обеспечил 85 % многодетных семей. Городской округ Реутов – половину состоящих на учете многодетных семей. В городском округе Подольск выделили 37 миллионов рублей из бюджета городского округа для приобретения 41 гектара земли для многодетных семей.

Важно отметить, что в конце 2014 года в Земельный кодекс Российской Федерации были внесены поправки, которыми субъекту Российской Федерации предоставляется возможность выбора различных подходов к решению вопроса улучшения жилищных условий граждан, имеющих трех и более детей, в зависимости от числа таких граждан, бюджетной обеспеченности субъекта, наличия земельных участков и других обстоятельств.

– Каким критериям, по мнению законодателей должен соответствовать объект или инвестиционный проект для размещения или реализации, которого допускается предоставление земельного участка, находящегося в собственности Московской области или местного самоуправления, или участка, находящегося в неразграниченной государственной собственности, в аренду без проведения торгов?

– Закон Московской области «Об установлении критериев, которым должны соответствовать объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения, масштабные инвестиционные проекты, для размещения (реализации) которых допускается предоставление земельного участка, находящегося в собственности Московской области, муниципальной собственности, а также земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, в аренду без проведения торгов» был принят Московской областной Думой в марте 2015 года в целях реализации норм новой редакции Земельного кодекса Российской Федерации, вступившей в силу с 1 марта 2015 года.

В соответствии со статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации законом субъекта Российской Федерации могут быть установлены критерии объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов, для размещения (реализации) которых допускается предоставление юридическим лицам в аренду земельных участков без проведения торгов.

В качестве критериев объектов в Законе Московской области обозначены следующие характеристики:

а) размещение объекта соответствует приоритетам и целям, определенным в стратегии социально-экономического развития Московской области, или в государственных программах Московской области, или в схемах территориального планирования Московской области;

б) размещение объекта повлечет увеличение количества рабочих мест в муниципальном образовании, на территории которого он будет размещен;

в) размещение объекта на территории муниципального образования повлечет увеличение ежегодных поступлений от налогов в бюджет этого образования;

г) объект относится к:

- объектам культуры;
- объектам спорта;
- объектам рекреационного назначения;
- объектам здравоохранения;
- объектам образования и воспитательной работы;
- объектам социальной защиты;
- объектам коммунального хозяйства;
- объектам бытового обслуживания населения.

В качестве критериев масштабных инвестиционных проектов в Законе Московской области обозначены следующие характеристики:

а) реализация масштабного инвестиционного проекта окажет существенное влияние на социально-экономическое развитие Московской области или отдельных муниципальных образований Московской области;

б) реализация масштабного инвестиционного проекта повлечет увеличение количества рабочих мест в муниципальном образовании, на территории которого он будет реализован;

в) реализация масштабного инвестиционного проекта на территории муниципального образования повлечет увеличение ежегодных поступлений от налогов в бюджет этого образования;

г) реализация масштабного инвестиционного проекта осуществляется в одном из следующих направлений:

- строительство административно-делового (офисного) центра (комплекса), научного и технологического парка, инновационно-технологического и инжинирингового центра, бизнес-инкубатора, гостиницы;
- проведение научных исследований и разработок, осуществление высокотехнологичной и инновационной деятельности;
- деятельность промышленных округов и индустриальных парков;
- деятельность по обращению с отходами;
- развитие обрабатывающих производств;
- развитие сельского, лесного хозяйства, рыбоводства;
- производство электроэнергии, газа;
- развитие агропромышленного комплекса;
- развитие инфраструктуры сбыта сельскохозяйственной продукции;
- развитие, строительство дорожной и транспортной инфраструктуры, транспортно-пересадочных узлов;
- строительство индивидуальных жилых домов, многоквартирных домов, передаваемых в собственность или социальный найм гражданам, лишившимся жилого помещения в результате чрезвычайных ситуаций, а также гражданам, переселяемым из аварийного жилищного фонда;
- создание, реконструкция и модернизация объектов в соответствии с законодательством Московской области об участии Московской области в государственно-частном партнерстве, Федеральным законом от 25 февраля 1999 года № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» в случае реализации инвестиционного проекта на конкурсной основе.

Как для реализации инвестиционных проектов, так и для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения юридическое лицо должно подписать соглашение с Правительством Московской области в порядке, установленном Правительством Московской области.

– Экологическая тема постоянно находится в фокусе внимания профильного комитета областной Думы. Несанкционированные свалки, утилизация отходов и загрязнение водных ресурсов, вот неполный перечень тем, которые волнуют депутатов. Какие меры сейчас планируется предпринять для исправления неблагоприятной экологической ситуации?

– В настоящее время в Московской областной Думе проходит согласование проект закона Московской области «Кодекс Московской области об административных правонарушениях», в котором содержится статья 24 «Нарушение чистоты и порядка в местах общественного пользования, массового посещения и отдыха».

Согласно данной статье предусмотрена административная ответственность за:

1. Нарушение чистоты и порядка в местах общественного пользования, массового посещения и отдыха, в том числе на участках лесного фонда, прибрежных участках водных объектов и иных местах на территории Московской области, влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до пяти тысяч рублей; на должностных лиц в размере от пяти тысяч до пятнадцати тысяч рублей; на юридических лиц в размере от пятидесяти тысяч до ста тысяч рублей.

2. Сброс мусора вне отведенных и не оборудованных для этой цели мест на территории Московской области, в том числе из транспортных средств во время их остановки, стоянки или движения, а также сжигание мусора, отходов производства и потребления вне отведенных для этих целей мест в порядке, установленном нормативными правовыми актами Московской области, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на должностных лиц в размере от тридцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц в размере от трехсот тысяч до пятисот тысяч рублей.

3. Создание (размещение) несанкционированных свалок мусора, очаговых навалов мусора, навалов мусора на территории Московской области, в том числе в реках, озерах, прудах и в других водных объектах и на территории водоохранных зон, влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от трех тысяч до пяти тысяч рублей; на должностных лиц в размере от тридцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц в размере от двухсот тысяч до пятисот тысяч рублей.